(中国周刊)

“人人都爱么？”

这是我将此标题发到新浪微博后收到的第一条回复。

其实我也不是那么爱万达广场的，原因有三：1、上海的几个万达广场离我家和公司都不近，不常去；2、有大悦城，有徐家汇，有社区商业街，还有伟大的淘宝，没太多理由去；3、爱是需要缘分的。一见钟情，在万达广场估计难。

所以，以我的知识分享者的职业操守，我也不能睁眼说瞎话，况且这也不是新晋首富王健林托我写的软文，更没有理由写假话了。在我的书里有一篇文章，原标题是《万达十三遗》，后经出版社要求，编辑改为《写在万达边上的思考》。那里说的都是实话，其实是给万达提的十三点建议。

这里说人人都爱万达，自然是赞的。为什么都爱，因为它好啊！

“人人”来自三个方面，第一是品牌商家，第二是地方政府，第三是消费者。如此角度，你就知道为什么人人都爱万达广场了。至于王健林本人以及万达集团的股东、员工，你若不爱，就不应该了，此处不记。还有资本市场，我很难判断是不是人见人爱，花见花开，车见车爆胎。

万达的资本之路，那个崎岖坎坷真真也是一部奇书。好在如今借壳成功，纵然迟迟REITS（指房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。编者注。）不果，倒也多了些喘息时机。

众人皆知的秘密，“现金流滚资产”模式下的万达广场，唯一的救命稻草就是“根本停不下来”。依靠可售部分的销售回款支撑综合体开发的快速复制模式，一直被质疑，还将在继续。

言归正传，为什么政府、商家与顾客，都爱万达广场？

先说消费者，对顾客而言，万达广场是从城镇人到城市人的关键一步。一言以蔽之，有了万达广场的地方，才称得上是城市。购物去万达，吃饭去万达，看电影去万达，约情人去万达，这是中国二三线城市人的标配生活元素。

再说B端的品牌商家。对商家而言，万达广场是布局中国大陆市场的第一合作伙伴。王石做住宅的秘密，有人说是听党的话，跟政府走。商家做选址的秘密，有人说是听王健林的话，跟万达广场走。

不是每个万达广场都那么成功，但是每个万达广场基本上都可以从拿地到开业18个月搞定。在快中国的今天，没有什么比速度更给力，更刺激。万达不是一天炼成的，做到今天这个地步，用古人的话叫店大欺客，说人话就是谁有钱谁说了算。不合作的商家，万达会让你吃药。因此，与其被动，不如享受。坚持下来的，就成了好品牌好商家。

最后，我们说说真真的甲方—地方政府。对地方政府而言，万达广场是城市品牌营销第一选择，是城镇化建设的重要抓手，是民生工程的显性符号，没理由不爱，不但是爱，还得抢啊！

当然，地方政府还有华润，中粮，宝龙等等企业可以选择，但是只有万达广场说自己是“每一座万达广场，每一个城市中心”。有政绩，有形象，有税收，有就业机会，有地价拉动，有民生改善，何乐而不为？

有个不得不提的“爱万达”的一方，就是以银行为主的各地金融机构。在政府—开发商—品牌商家—顾客的食物链中，资本、项目与人三个层面的利益链条看上去实现了多赢局面，在一场超级竞速与美丽中国的梦想实践运动中，你好我也好。

万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和物业中长期抵押贷款等。据了解，万达商业地产开发所需资金，约20%由万达直接投资—“前期销售利润+内部资金调配：商业地产约60%投资向项目当地银行贷款；另20%左右由合作商户自己投资。”

消息人士透露，在万达快速滚动开发模式下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大，通过项目的销售还款平衡投资现金流，实现以售养租。而地方政府适时“挺身相助”也是万达成功融资的条件之一。地方政府相助的重要“合作伙伴”便是地方银行。

据媒体报道，以某万达广场为例，注册资本只有1亿元，达不到融资要求，为及时帮助万达广场实现早投入早运营，当地工商局安排专人提供全程跟踪服务，指导企业在增资的同时准备股权质押登记，仅用一天就办理了两项登记，帮助万达顺利在银行融资6亿元。

另据来自万达的信息，央行金融司已把万达列为了全国房地产金融改革试点企业，享受“绿色贷款”通道，同时万达已经分别与中行、建行和农业银行等国有四大银行签订了“总对总授信“的协议。万达在该商业银行各地分行的贷款，将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。

人人都爱万达，不如更准确地说人人都需要万达。“根本停不下来”不如说是“根本不能停下来”。有业内人士这样说：“万达是政府的头牌，银行是万达的老鸨。”万达广场之外，电影、文化、旅游，万达商业帝国真正不断扩张。人人都爱的已经不只是万达广场了，希望这场集体狂欢可以持续更长更久。

我的微博上，关于为什么人人都爱万达广场的互动还在继续，某网友回复道：若不漏水，我便真爱。

最后，说个小事，万达集团在河北廊坊有个万达学院，每年轮训各地万达员工。当有人只看到每年新增多少万达项目的时候，希望更多人看到万达背后的各种软实力。

我希望这种软实力是真实的，可持续的。

(每日经济新闻)
继上周京沪连现天价 “地王”后，“地王热”蔓延至二线城市。9月12日上午，备受关注的武汉精武路地块正式出让，最终，越秀地产以总价90.1亿元夺得该地块，楼面价高达12617元/平方米，创下武汉的总价及单价双料“地王”。
记者发现，此次拿下武汉“双料地王”，也是越秀地产首次在土地市场的最大手笔。业内人士认为，如果只依靠广州市场，越秀地产或很难实现公司转型的目标，近年来加快向外地扩张，这也是一个积极的转型策略。

花重金拿地扩张
出让资料显示，武汉精武路地块位于江汉区解放大道、新华路、精武四路、精武东路、江汉北路和精武一路围合的区域，总用地面积182270平方米，土地用途为住宅、商服、科教、公共设施、公园与绿地，建筑面积为71.5万平方米。
值得关注的是，精武路地块起拍总价高达70亿元，起始楼面价约9802元/平方米，超过绿地集团2010年以53.98亿元竞得的武昌车辆厂地块以及襄河北路8778元/平方米的单价地王，未拍卖便已成为武汉新任“双料地王”。
在地块挂出后，包括万科、保利、龙湖、太古、佳兆业等房企均透露拿地意愿，但最终参与角逐的房企仅有金融街、越秀地产、复地以及世茂房地产四家。最终，越秀地产以90.1亿元的总价拿下该地块，楼面价12617元/平方米，创下武汉的总价及单价双料“地王”。
中国指数研究院华中分院市场研究总监李国政认为，精武路地块作为商住混合用地，且商业体量较大，溢价空间不小，加上江汉区限制普通住宅发展，主要支持商业及高端住宅，因此成为地王并不意外。
“越秀地产敢于花重金在武汉拿地，符合目前房企重点布局一二线经济发达城市的趋势。”辉立证券房地产分析师陈耕认为，按照武汉新地王的楼面地价计算，未来项目售价或将达到3万元/平方米，成为武汉最高端的项目。

欲实现全国化布局
作为一家扎根广州的企业，近年来，越秀地产希望摆脱“广州依赖症”。公司陆续在武汉、杭州、沈阳、海口等地扩张，足迹已经遍布全国12个城市。
但根据越秀地产2013年中期业绩报告显示，公司上半年实现的86.16亿元销售收入中，广州区域销售金额为70.45亿元，占比高达81.7%，“大本营”广州依然是越秀地产主要收入来源。
上半年，越秀地产依然在加快扩张的步伐，在广州、杭州和佛山共购入五块地，总金额67.64亿元，如果算上此次以90.1亿元拿下武汉“双料地王”，公司至今拿地金额已经高达154.74亿元，高于越秀地产今年制定的145亿元销售目标。
“越秀地产正逐步从一家小型本土开发商向中型全国化布局企业转型，而中型地产商的门槛是200亿元的销售额，如果只依靠广州市场很难实现这一目标，公司管理层也意识到这一局限性，近年来加快向外地扩张，这也是一个积极的转型策略。”陈耕认为。
为了满足异地扩张的资金需要，越秀地产加快融资步伐。中报显示，公司上半年已完成融资88亿元，其中包括首次发行3.5亿美元5年期和5亿美元10年期定息债券，以及银行借贷约34亿元。但中报显示，公司持有货币现金余额为73.3亿元。
“越秀要实现全国化布局，财务杠杆的提升无可避免，巨大的地价款与开发投入会对公司的现金流与负债率造成压力，因此在积极扩张的同时，越秀地产也应该更重视企业现金流管理。”陈耕表示。

(深圳商报)
一边是“不得不做”商业地产，致力从住宅开发商向城市配套服务商转型；一边坚称为了更好地做住宅而做商业。从万科涉足商业开发的第一天，类似的“条框”就陪伴左右。那么究竟是快速销售还是持有运营，究竟是追求销售数据还是商业溢价，万科的商业模式如何成功落地？至少从万科深圳现有的几个商业项目来说，上述问题，万科并未理顺。因此也给这些项目的后期运营和业主投资风险，埋下了变数。

不“红”的社区商业
“租金90元/平方米，具体还有得谈。”电话另一头是万科商业管理公司招商人员。时间是下午1点，深圳万科红生活广场，记者面前是已经关门的拿渡麻辣香锅，上述招商人员的电话贴在醒目的位置，等待下一个进场者。
这样的等待预计不会太短，同样的时间，在福田多处商场都应该是午餐的高潮，而记者在万科红生活广场观察，一二楼的主力扶手电梯，10分钟内只上下了5个人。
关门的不仅是拿渡，即使是在一楼最外面的街铺，数家餐饮连锁店、饰品店大门紧闭。小黑牛涮涮锅、吉阿婆麻辣烫、哎呀呀饰品，这些都是具有一定知名度的品牌商家。此前号称已签约给乐购网经营的负一层1.8万平方米商业面积至今仍未开业，入口处是垃圾和污水。当记者问起商场里麦当劳餐厅的服务员关于生意状况时，得到的答复是：“这里可能是全深圳生意最差的一家麦当劳。”
资料显示，位于布吉老街附近的万科红商业广场，是万科红的裙楼物业，总商业面积大约4万平方米。项目是深圳万科商业地产布局的第一步，标志着深圳万科开始涉足商业地产领域。此后，万科红更被打造为万科旗下三大商业产品之一，定位社区生活全案和身边精品商街。2011年3月，万科红商铺开售，均价3万元～10万元/平方米，显示开盘当日万科收金约4亿元。
为规避小产权商铺给后期运营的弊端，万科采取的销售方式是在一定年限内，按较高的年回报率进行返租，期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有。年限满后再交给业主自主打理。而以万科红当时5万元/平方米的销售均价来计算，目前低于90元/平方米的月租金，意味着业主的实际回报不足2%，远低于万科在返租期内的回报率。也就是说，按照该实际租金，万科经营该商铺5年满期归还业主后，业主或要接受租金回报率的大幅削减。

旗舰综合体的纸上谈“租”
同样是带返租期5年的销售，期间承诺的回报率是4.4%。这一次的商业项目是壹海城。
由万科与招商联手打造的该滨海综合体，被视为盐田中心区的旗舰综合体。商业面积10万平方米，其中“集中式”购物中心3万平方米，另有公园及海景商业街、16栋独栋商House、艺术中心等。记者了解到，除了待定持有3万平方米的集中式购物中心外，剩下的商业面积，万科全部用产权分割再返租经营的方式销售。“一楼+二楼”的“组合铺”，均价在10万元/平方米左右。
按照上述销售价格和返租期的回报率，意味着当万科将商铺交还给业主时，物业租金应该在400元/平方米以上，才能保证业主收益的平稳。按照美联物业的统计，每平方米400～500元的月租，目前能租到福田中心区商业综合体的次主力店，例如cocopark的二楼，或是新近人气旺盛的连城新天地餐饮。
深圳万科方面对壹海城的散售持有比并未透露具体数字，只是称“选择最佳组合比例。”而对于项目返租期后的租金水准，也持乐观态度。理由是5年足够培育该区域商业氛围。然而，美联物业全国研究中心主任何倩茹认为，“很难预言5年后一个商业综合体的具体租金水平。”商业与住宅最大不同在于，由运营水准而不仅仅是地段决定未来价格走势，“一旦商业体租金水平递减，想扭转颓势难度非常大。”
更直观的比较来自壹海城周边，附近某高端楼盘，开发商自持裙楼商业面积约5000平方米，租金水平大概在300元/平方米，因为租金太高空置了近5年。而壹海城北面的广富百货，定位社区商业，招揽的都是中端服饰和餐饮品牌，租金水平大概在200元/平方米左右，经营状况良好。

缺少的商业细胞
事实上，售后返租这一商业销售模式并不新鲜。作为以销售为主导的商业项目，采取该模式能最大化保证商业部分的现金流回笼。对于业主而言，获得的是返租期内的稳定回报，但是对于开发商而言，因为期限内的租金往往是一次性支付，就相当于售价打折。
有从事商业地产开发的业内人士评价，随着返租进入高峰，售后返租模式的风险也逐渐显现出来。“就像是一颗定时‘炸弹’。”然而，采取该模式后，如何保障业主的权益及防范相应的风险，深圳万科方面至今也没有更多表态。上述业内人士补充，不光是万科，即使是绿地这样的商业地产巨鳄，同样也遭遇过售后返租模式的风险。
对于现在的万科而言，无论以何种方式涉足商业地产，商业运营能力始终是绕不过的环节。在今年的博鳌论坛上，论及国内商业地产开发的主流模式时，华润、万达与新鸿基被指是三种代表。这些房企在开发商业地产时，对租售比例、后期运营保证、投资者风险控制上，都有成熟操作体系。然而，万科从进军商业地产以来，给外界传递的信息却显得模糊且摇摆。甚至有跟随万科的投资者评价：万科血液里缺少商业的细胞。
早些年，做不做商业地产一度被媒体解读为王石与郁亮的微妙较劲，认为后者对于万科商业地产的转型更积极。然而，就在2011年王石开始游学哈佛，万科“郁亮时代”开始后，万科的商业进程也一直保持低调，涉及的商业业态也仅限于旧城改造、社区商业配套等。直至过去一年，万科商业地产才加速扩张，尝试独立操作商业项目。
有接近万科的消息人士指，万科对于做商业地产仍然觉得“不多靠谱”，或许你能保证10年的稳定经营，但是20年甚至更远以后呢？深圳中信城市广场的兴衰就是摆在万科眼前最好的例证。
郁亮在公开场合的最新表态是，不看好商业地产，但是不得不做，为的是满足城市发展中居民日常生活需要的社区功能。但未来万科不会再增加商业地产的比重，因为商业地产面临供应量过剩和电商的双重冲击。万科执行副总裁毛大庆也曾表示，“服务住宅一直是万科给商业地产的划线。”

后年万科商业“迎考”？
为了更好地做住宅而做商业，能否成为万科未来独树一帜的商业地产开发模式？万科方面的说法是，目前公司商业物业中最重要的部分是社区配套商业，此外还有部分区域中心型商业综合体，以及一些酒店、服务式公寓和写字楼。商业资源的占比大约在5%左右，未来会逐步提高，但中期不会超过20%，预计达到20%也需要很长一段时间。本着和城市同步发展的原则，万科在一些核心城市会展开探索，提高商业物业的开发和运营能力。
事实上，就万科在深圳的商业地产而言，包括万科红和万科金域华府裙楼在内的社区商业，目前都面临挑战。前者除了商业氛围培育不善，还可能需要应付返租期后业主投资回报率缩水的风险，后者的空置率居高不下也急需解决。而记者观察到，尽管在万科三大商业产品线中，万科广场与万科红分别定位是“一站式家庭品质生活目的地”和“社区生活全案”，但从深圳龙岗万科广场和布吉万科红的入驻商户来看，都是侧重餐饮连锁店、服侍快销品牌，只是根据项目不同的住宅档次，来提供差异化的商业配套。
公开数据显示，从2014年开始，全国范围内万科即将开业的购物中心将达到18个。其中，广东区域6个，总体量约42万平方米；北京区域4个，总体量约46万平方米；上海区域4个，总体量约29万平方米；成都区域4个，总体量约34万平方米，合计体量约151万平方米。深圳万科广场有望成为万科全国首个开业的购物中心。即便如此，该项目的开业时间也几乎押后了一年。
无论被动或主动，无论是拿地需要或服务住宅，有商业地产运营专家指，万科都必须要迈过商业地产的这道坎。换言之，公司的商业运营能力和专业团队，都将接受进一步的市场考验。而该专家认为，在万科商业模式未落地成功前，依然会以产权分割、散售回笼资金为主，其背后的风险，值得投资者关注。

2013夏季达沃斯论坛于9月11日-13日在中国大连召开。会议期间，大连万达集团董事长王健林接受采访时透露，人的城镇化，对房地产行业来讲，是特别大的机会。
据搜狐财经报道，关于房地产泡沫，王健林透露，有外国媒体或学者放大了房地产泡沫程度。
他指出，不是真正的身处在中国，身处十年或者几年，或者跟行业人成天打交道就不算了解中国房地产行业的现状，而这些知名学者很少到中国，回去发布对中国权威性的判断，仅仅拿着他们国家的开工量，投资量，GDP比重，来判断泡沫大小。
中国不一样。
中国现在城市化率52%，其中还有虚假的成分，还有2亿多没有享受真正的社保，而且还有50在农村，20年里仍然是高速城镇化过程。在这个过程中，城镇化不是房地产，但是回避不了房地产，可以有产业，所以看得见这个市场肯定还得扩大，这是一个不可避免的事实。
对于房地产的未来，王健林表示，房地产调控不能放松，如果完全放任自流，可能真的会有风险。
最好是加大保障房建设，政府抓这块，市场这块适当的让市场调节，现代中央政府提出保障归保障市场归市场，这两句话非常正确。过去以为控制商品房房价能解决穷人居住问题，这个思路完全错了，房价再低，低到5000块钱，买不起房的人依然得不到保障，完全是两个方面的问题，那个就是靠政府拿钱，很低的价钱卖给他，这是必须由政府承担的责任。
现在的方法是最好的方法，保障房现在依然在加，今年又给了几百万套，要是每年500万套的规模不变，三五年之后，保障房的建设就解决了。商品房市场发展最蒙的年代一年也没超过一千万套。就是时间，保障房现在在补课，房地产市场发展，从1995年推出房地产市场改革，到正式建立保障房，15年，所以要把15年课补上需要时间。
而对于拿地成本的高涨，王健林认为，拿到地以后，还能够有一定利润，这就是合适的价钱。是不是将来会更贵了，这只是个趋势。值得一提的是，王健林认为，如何各家企业均能够理解好“人的城镇化”，那么，当前中央积极推进的城镇化对于房地产行业而言是个特大的机会。

北京时间9月10日下午消息，被福布斯评为中国新首富的王健林在接受CNBC独家采访时表示，中国的房产市场不太可能在美联储削减购债规模时遭受流动性紧张的打击。
王健林身为中国最大商业地产开发商大连万达集团董事长，旗下拥有从地产到卡拉OK的一系列资产，并以估测资产净值超过140亿美元跃居中国首富之位。
“流动性紧张会推高利率，但我不认为利率会上涨太多，”王健林指出。“中国房产行业的利润率高于全球平均水平，利润增加1%到2%对大型房产开发商的冲击非常有限。”
新加坡银行大华继显(UOB Kay Hian)的一份报告显示，今年上半年中国房产开发商的毛利为34%。报告还指出，下半年的毛利通常更高。
王健林预计北京会重新聚焦为房产市场降温的措施，且房产公司很快就能被允许进行再融资，以刺激进一步发展。
王健林指出，中国经济目前需要房产市场。“考虑到出口和投资的下降，中国经济从高增长进入温和增长，还有进一步下行风险。”
德意志银行预计中国的城镇化改革将给该国的房产市场带来长期繁荣。德银在报告中指出，城镇化包括开发大型城市群，而不只是几个大城市，这将带动二三四线城市的零售房产商。
王健林也对中国的长期消费前景表示乐观。“这是中国未来经济发展的关键，”他表示。王健林的万达集团拥有57家商场。“到2015年，中国定将成为世界上最大的消费市场，消费规模达30万亿人民币。”