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European Public Real Estate Association Releases Annual Global REIT Survey

With 34 countries having now adopted the REIT approach to commercial real estate investment, the total market capitalization of REITs around the world has reached $1.1 trillion, according to research from the European Public Real Estate Association (EPRA).

The 2013 edition of the EPRA Global REIT Survey has been released and includes comprehensive information on every major REIT or “REIT-like” regime around the world. Philip Charls, CEO of EPRA, said the global expansion of REIT regimes reflects the recognition of the inherent benefits that the approach can provide to commercial real estate markets and economies.

“Ireland’s entry into the survey and South Africa’s new regime are just the latest striking examples of how more and more governments are realising that they can draw in the private investment they desperately need in our cities and reach their sustainability targets by facilitating the expansion of REITs,” Charls said. “These are companies that develop, own and operate property. REITs play a major role in contributing to their local economies through job creation, providing accommodation for businesses and citizens, investments in improving the urban environment, and adopting cutting edge environmental standards and technologies in their buildings.”

EPRA’s survey detailed a handful of developments that it says represent improvements to existing REIT regimes. They include the United Kingdom’s removal of the conversion charge for real estate companies attaining REIT status. Also in the U.K., AIM companies have the ability to elect to REIT status. In Spain, a “significant barrier” to the growth of REITs was removed by cutting the corporate tax rate from 19 percent to 0 percent, according to EPRA.

“These changes reflect the growing awareness among governments that the REIT concept is an effective policy tool for channelling professionally managed capital into the business of delivering and operating the built environment,” said Gareth Lewis, finance director at EPRA.

EPRA represents the publicly traded European real estate sector. It has more than 200 members and represents approximately $330 billion in European commercial real estate assets.

BlackRock贝莱德成为CapitaLand凯德的主要股东之一

新加坡凯德(CapitaLand Limited)发布公告,贝莱德(BlackRock)成为CapitaLand凯德的主要股东之一,拥有其约5%的股份。

凯德集团(CapitaLand Group)是亚洲规模最大的房地产集团之一,总部设在新加坡,并在新加坡上市。集团的房地产和房地产基金管理业务集中于核心市场新加坡和中国。
集团的房地产业务多元化,包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合房产。集团也同时是亚洲最大的房地产基金管理者之一。凯德集团凭借其雄厚资产、多元房地产领域知识、先进产品设计和开发技能、积极资本管理策略以及庞大市场网络,持续开发优质房地产产品与服务。

贝莱德(BlackRock)是领先全球的环球资产管理公司,为世界各地的机构投资者、中介人及个人投资者提供优质的投资管理、风险管理与顾问服务。

WESTFIELD GROUP ANNOUNCES MULTIPLE CENTER TRANSACTION WITH STARWOOD CAPITAL GROUP

The Westfield Group (ASX: WDC) today announced it has entered into agreements to
divest seven non-core shopping centers in the U.S. to a Starwood Capital Group
controlled affiliate for US$1.64 billion.
Westfield Group Co-CEO Mr. Peter Lowy said “Today’s announcement continues the
implementation of our strategic plan which positions WDC to generate greater
shareholder value.”
“We are focused on redeploying our capital into superior retail destinations in major cities
through divesting non-core assets and introducing joint venture partners into our high
quality portfolio of assets.”
The non-core assets involved in this transaction are as follows:

WestField_StarWood_1.64bUSD

Starwood will own and manage the majority interest in the centers with Westfield
retaining a 10 percent common equity interest.
The transactions’ value of $1.64 billion is $120 million below the book value of the assets
at 31 December 2012 and in line with the book values at 30 June 2013.
Post the transactions, WDC will own and operate a portfolio of 40 centers in the U.S.
with average annual specialty sales of $513 psf, at 30 June 2013 compared to $494 psf
reported in WDC’s 2013 half year results announcement.
The transactions will not impact the Group’s Funds from Operation (FFO) forecast for
2013 of 66.5 cents per security and distribution of 51.0 cents per security.
The divestment is expected to have an annualised dilutionary impact to the Group’s FFO
of approximately 4.5 cents per security, which is expected to be mitigated by the
redeployment of capital and the buy-back of WDC securities.
The transactions are expected to close in the 4th Quarter of 2013.

 

中国电商规模三年内将达18万亿

中国电子商务发展迅猛。中国互联网协会常务副理事长高新民日前透露,2012年,中国电子商务交易规模已达8.1万亿元人民币。按规划,到2015年,中国电子商务规模将达18万亿元。管理咨询公司贝恩发布报告称,中国电子商务市场销售额今年有望超过美国跃居世界第一。
报告显示,2009年至2012年,中国电子商务市场平均增长率为71%,而美国为13%。中国电子商务研究中心发布的《2013年(上)中国电子商务市场数据监测报告》也显示,截至2013年6月,全国电子商务交易额达4.35万亿元,同比增长24.3%。其中,B2B交易额达3.4万亿,同比增长15.25%。网络零售市场交易规模达7542亿元,同比增长47.3%。
我国电子商务的井喷式发展与智能终端和互联网的普及不无关系。目前我国网民规模接近6亿,互联网普及率为44.1%,成为推动中国电子商务发展的重要动力。电子商务也凭借着在消费领域快速增长的发展势头、不断涌现的新产品、新服务和新模式,成为了推动消费的有效途径,电子商务发展的早期,更多的是起到对线下消费的一个分流作用。但是随着这一产业的成熟,电子商务模式也从对线下的分流逐渐变为对线下的补充,带动了居民消费从线下向线上迁移。有机构预测,中国电子商务市场销售额十年内有望占到总零售额的一半。
当然,电商发展也并非一帆风顺,从网络购物的发展现状来看,我国电子商务市场快速发展也暴露出了不少问题。网络支付潜藏风险,网购账户盗刷时有发生。有数据显示,网络犯罪一年给中国造成直接经济损失2890亿元,仅钓鱼网站这一项带来的损失就将近300亿元。
不仅如此,货不对板、商品质量参差不齐也严重影响网购信心。2013年上半年共接到全国各地用户的电子商务投诉近41360起,在投诉问题上,售后服务、退款问题、虚假促销、退换货物、质量问题、网络售假等成为网络购物的诟病,如何净化网购环境,已成为当前社会关注的热点问题。与此同时,电子商务的商业模式尚不成熟,电商之间价格战不断,如何实现良性竞争,构建电子商务健康的生态环境也需要从业者去深思。

王健林高调海外融资驱动全球扩张

在2013年夏季达沃斯论坛上,中国首富大连万达集团董事长王健林高调宣布他的海外扩张雄心。王健林表示大连万达将继续其快速扩张态势。目标是2020年万达总资产达到1000亿美元,其中国际业务占收入20%到30%,甚至准备出手超过50亿美元的单项并购大单。
但这样的高速海外扩张将需要怎样的融资匹配?在达沃斯论坛期间,王健林在多个场合回应本报提问时表示,海外融资成本比国内低廉很多,万达正在进行积极搭建海外融资平台。
“无论是贷款还是发债,海外的资金相比中国要便宜,而民营企业如果没有海外融资平台将很难拿到贷款,目前万达正在努力搭建这一平台,”王健林告诉本报,并提到万科在今年3月借壳上市后,美元融资利率要大大低于国内的融资成本。
王健林所说的万达海外投资平台,就是万达今年在香港购买的壳公司。6月25日完成交割后,万达成为原香港恒力地产、现“万达商业地产”18.56亿股股份的持有者,占恒力全部股份的65%。市场普遍预计,王健林会把境内资产注入其中,以达到海外融资的目的。
对于香港壳公司目前的具体规划,王健林在达沃斯对媒体表示,“很官方的回答是,目前还没有资产植入计划。”
除了已经公开的香港平台操作之外,据本报了解,万达也正在考虑用其他方式撬动更多海外资本。知情人士透露,目前万达有意向三大国际评级机构申请评级以便海外发债融资,万达官方表示对此事不知情。
尽管海外融资的努力正在进行,王健林表示实际的融资要考虑全盘收益,海外融资仍可能出现无法回流中国等问题。他告诉本报,不会单纯为海外项目融资。
万达国内融资实力可从海外项目窥见一斑。根据公开资料及内部人士确认,从2012年26亿美元收购AMC、到今年3.2亿英镑并购英国圣汐游艇及7亿英镑在伦敦建设酒店,万达的海外项目均没有任何国际资金来源。“国开行提供海外并购项目的最多贷款,”王健林在论坛上回应本报提问时表示。
将海外并购资产运作上市,是万达海外融资的另一条路。8月30日,AMC向美国证券交易委员会递交了上市申请,表示将使用IPO所得资金来为资本开支和偿付贷款融资,若成功必将对缓解万达集团资产负债、偿还AMC巨额债务方面有很大帮助。

2013中国房地产品牌价值研究成果发布

9月12日-13日,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同主办的2013中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十届中国房地产品牌发展高峰论坛在北京国际会议中心举行。
会议发布多份TOP10企业榜单。

2013中国商业地产公司品牌价值TOP10
万达(大连万达集团股份有限公司)
宝龙(宝龙地产控股有限公司)
华润置地(华润置地有限公司)
圆融集团(苏州圆融发展集团有限公司)
隆基泰和(隆基泰和实业有限公司)
五洲国际(五洲国际控股有限公司)
东方银座集团(东方银座集团中国有限公司)
钰龙集团(钰龙集团有限公司)
步步高置业(步步高置业有限责任公司)
银泰置地(银泰置地(集团)有限公司)

2013中国商业地产项目品牌价值TOP10
万达广场(大连万达商业地产股份有限公司)
宝龙城市广场(宝龙地产控股有限公司)
华润万象城(华润置地有限公司)
圆融(时代)广场(苏州圆融发展集团有限公司)
泰禾广场(泰禾集团股份有限公司)
和道国际(隆基泰和实业有限公司)
昆明广场(云南同德实业集团有限公司)
东方银座中心城(东方银座集团中国有限公司)
重庆高科·重庆涉外商务区(重庆高科集团有限公司)
丰隆城市中心(苏州豪城建屋置业有限公司)

求解苏宁云商转型方程式:苏宁云商=沃尔玛+亚马逊

5年前,张近东就把苏宁易购这个楔子打入电商棋局,提出“要做沃尔玛+亚马逊”,开始从传统家电卖场向互联网电子商务转型。
“苏宁云商=沃尔玛+亚马逊”,这个转型方程式,被张近东寄予了破茧化蝶的使命。名称之变,仅二字之易,但拥有十万多员工的转型之路,注定漫长而艰巨。

电商的“搅局者”
自从闯入电商领域,作为“搅局者”的苏宁,就与京东、淘宝过招不断。2012年的“电商会战”,持续时间之长、参与企业之多、引发关注之广,更是创下了历史之最。
几个回合的热身后,今年3月,苏宁电器正式更名为苏宁云商,确定了“店商+电商+零售服务商”的发展路径;6月,宣布“双线同价”,结束了困扰多年的管理难题。最新消息透露,苏宁将于近期开放实体店铺平台、电子商务平台和物流数据平台,完成从实体连锁向互联网连锁转型。
至此,苏宁云商的架构已然明确:依托线下实体店和线上易购店,同时发展物流配送、互联网金融等平台业务,构建“沃尔玛+亚马逊”式的苏宁云商帝国。
店商是苏宁的立身之本。截至目前,苏宁在全国的实体店面已达1700多家,员工人数超过十万人,年销售额近千亿元。但在整体转型的苏宁大局中,店商的地位正发生微妙变化。今年前三季度,实体门店关闭了133家。
电商是苏宁的发展方向。据中国电子商务研究中心的数据,2012年中国B2C网络零售市场,苏宁易购排名第三,全年销售收入183亿元,市场份额3.6%。与天猫52.1%、京东22.3%的份额相比,尚有差距。但形势正朝着有利于苏宁的方向发展:今年上半年,易购市场份额不断扩大,其他两家出现下滑。
平台是苏宁的灵魂所系。基于强大的仓储、物流、信息、资金基础之上的开放平台,将形成线上线下同步开放的O2O零售模式。这种大数据云商模式,也是苏宁整合上下游企业、构建云商帝国的载体。难怪有人说,开放平台是管窥张近东“野心”的最佳视角。

“背后的力量”
时光拉回到5年前。无论财务数据,还是门店数量,当时的国美,表面上的繁荣和苏宁旗鼓相当。但历史为何选择了张近东?
答案藏于苏宁的一句广告语:“来自背后的力量”。一是遍布全国的仓储物流。在家电卖场跑马圈地的那些年里,苏宁把更多的精力放在了物流建设上。目前,苏宁已在全国300多个城市形成了58个大区级分公司,各大区都拥有完整的配送服务能力,能够覆盖全国3000个县级以上地区。
这种基础性的优势,其他电商在短期内难以超越。坚实的后台基础,既是苏宁完胜国美的关键,也是叫板电商的底气所在。扎实的物流基础,让苏宁在去年的电商会战中笑到了最后。
二是大数据、云信息、资金流。数据重构商业,流量改写未来。20年的零售经验和上亿客户的消费数据,以及随后的大数据分析,会将这一数据优势发挥到淋漓尽致。据最近消息,苏宁申报基金业务和银行业务进展顺利。专家认为,此举有望建立从消费者到商户的“端到端”的金融解决方案,从而大大提高苏宁的增值服务能力。
台前一分钟,台下十年功。精彩的亮相,源于鲜为人知又坚持不辍的后台建设。相较于门店扩张、网页更新等光鲜表面,基础性的背后投资,既体量大、时间长,又功效强、超越难。
大手笔投资的背后力量,给苏宁一次次超越,输出了源源不断的动力。

经验还是包袱?优势还是软肋?
苏宁不是神出鬼没的跨界者,他的转型,自然带有前身的“原罪”:昔日传统商业领域内的优势与成功,规则与伦理,在尚处于野蛮生长阶段的互联网领域,或许就是包袱与羁绊。
线上线下不同价,曾经长期困扰苏宁、广被外界诟病。苏宁易购上线之初,与实体店长期“异价并行”。为了减少冲击,苏宁推行线上线下差异化经营。结果造成线上产品有价无市,线下产品有市无价。
今年6月,苏宁宣布实行双线同价。但正如系纽扣,如果第一扣系错了,不论后面系得多好,其结果一定是错误的:如果按线上成本定价,则门店亏损,需要关闭;如果按线下成本定价,则线上优势全无,注定完败。
对于这个两难命题,张近东最新开出的药方是“门店互联网化”,要求“第四季度在北上广深等一线城市推出1.0版本互联网门店,并在全国进行加速复制和推广。”
曾经起家的门店,是优势资源,还是利润鸡肋,在媒体的逼问下,苏宁不得不一遍又一遍地申明立场:不会抛弃门店、压缩门店。门店不但是优势资源,还是抢夺O2O主动权的杀手锏。
信息时代,经验,或者只是包袱的别名;优势,也许转瞬即成软肋。如何快速完成与传统商业的切割,对于积淀着厚重传统商业文化的张近东们,显然是一个严峻的考验。

为什么人人都爱万达广场

(中国周刊)

“人人都爱么?”

这是我将此标题发到新浪微博后收到的第一条回复。

其实我也不是那么爱万达广场的,原因有三:1、上海的几个万达广场离我家和公司都不近,不常去;2、有大悦城,有徐家汇,有社区商业街,还有伟大的淘宝,没太多理由去;3、爱是需要缘分的。一见钟情,在万达广场估计难。

所以,以我的知识分享者的职业操守,我也不能睁眼说瞎话,况且这也不是新晋首富王健林托我写的软文,更没有理由写假话了。在我的书里有一篇文章,原标题是《万达十三遗》,后经出版社要求,编辑改为《写在万达边上的思考》。那里说的都是实话,其实是给万达提的十三点建议。

这里说人人都爱万达,自然是赞的。为什么都爱,因为它好啊!

“人人”来自三个方面,第一是品牌商家,第二是地方政府,第三是消费者。如此角度,你就知道为什么人人都爱万达广场了。至于王健林本人以及万达集团的股东、员工,你若不爱,就不应该了,此处不记。还有资本市场,我很难判断是不是人见人爱,花见花开,车见车爆胎。

万达的资本之路,那个崎岖坎坷真真也是一部奇书。好在如今借壳成功,纵然迟迟REITS(指房地产信托投资基金,是房地产证券化的重要手段。编者注。)不果,倒也多了些喘息时机。

众人皆知的秘密,“现金流滚资产”模式下的万达广场,唯一的救命稻草就是“根本停不下来”。依靠可售部分的销售回款支撑综合体开发的快速复制模式,一直被质疑,还将在继续。

言归正传,为什么政府、商家与顾客,都爱万达广场?

先说消费者,对顾客而言,万达广场是从城镇人到城市人的关键一步。一言以蔽之,有了万达广场的地方,才称得上是城市。购物去万达,吃饭去万达,看电影去万达,约情人去万达,这是中国二三线城市人的标配生活元素。

再说B端的品牌商家。对商家而言,万达广场是布局中国大陆市场的第一合作伙伴。王石做住宅的秘密,有人说是听党的话,跟政府走。商家做选址的秘密,有人说是听王健林的话,跟万达广场走。

不是每个万达广场都那么成功,但是每个万达广场基本上都可以从拿地到开业18个月搞定。在快中国的今天,没有什么比速度更给力,更刺激。万达不是一天炼成的,做到今天这个地步,用古人的话叫店大欺客,说人话就是谁有钱谁说了算。不合作的商家,万达会让你吃药。因此,与其被动,不如享受。坚持下来的,就成了好品牌好商家。

最后,我们说说真真的甲方—地方政府。对地方政府而言,万达广场是城市品牌营销第一选择,是城镇化建设的重要抓手,是民生工程的显性符号,没理由不爱,不但是爱,还得抢啊!

当然,地方政府还有华润,中粮,宝龙等等企业可以选择,但是只有万达广场说自己是“每一座万达广场,每一个城市中心”。有政绩,有形象,有税收,有就业机会,有地价拉动,有民生改善,何乐而不为?

有个不得不提的“爱万达”的一方,就是以银行为主的各地金融机构。在政府—开发商—品牌商家—顾客的食物链中,资本、项目与人三个层面的利益链条看上去实现了多赢局面,在一场超级竞速与美丽中国的梦想实践运动中,你好我也好。

万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和物业中长期抵押贷款等。据了解,万达商业地产开发所需资金,约20%由万达直接投资—“前期销售利润+内部资金调配:商业地产约60%投资向项目当地银行贷款;另20%左右由合作商户自己投资。”

消息人士透露,在万达快速滚动开发模式下,前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大,通过项目的销售还款平衡投资现金流,实现以售养租。而地方政府适时“挺身相助”也是万达成功融资的条件之一。地方政府相助的重要“合作伙伴”便是地方银行。

据媒体报道,以某万达广场为例,注册资本只有1亿元,达不到融资要求,为及时帮助万达广场实现早投入早运营,当地工商局安排专人提供全程跟踪服务,指导企业在增资的同时准备股权质押登记,仅用一天就办理了两项登记,帮助万达顺利在银行融资6亿元。

另据来自万达的信息,央行金融司已把万达列为了全国房地产金融改革试点企业,享受“绿色贷款”通道,同时万达已经分别与中行、建行和农业银行等国有四大银行签订了“总对总授信“的协议。万达在该商业银行各地分行的贷款,将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。

人人都爱万达,不如更准确地说人人都需要万达。“根本停不下来”不如说是“根本不能停下来”。有业内人士这样说:“万达是政府的头牌,银行是万达的老鸨。”万达广场之外,电影、文化、旅游,万达商业帝国真正不断扩张。人人都爱的已经不只是万达广场了,希望这场集体狂欢可以持续更长更久。

我的微博上,关于为什么人人都爱万达广场的互动还在继续,某网友回复道:若不漏水,我便真爱。

最后,说个小事,万达集团在河北廊坊有个万达学院,每年轮训各地万达员工。当有人只看到每年新增多少万达项目的时候,希望更多人看到万达背后的各种软实力。

我希望这种软实力是真实的,可持续的。

苏宁提速互联网发展 开启平台3.0时代

双线协同开放  统一服务承诺  精选优选商户  平台免费政策

9 月12日晚,苏宁开放平台战略通报暨平台联盟大会在北京水立方盛大举行,苏宁高管团队集体亮相,近千商户、媒体、行业专家和投资者共同见证了苏宁开放平台 的发布。被定义为开放平台3.0模式的苏宁开放平台展示了其四大核心特点:双线开放、统一承诺、精选优选和免费政策,在用户服务、商品品质、商家减负、 O2O融合、金融物流等云资源开放各方面的诸多亮点获得了业界的广泛好评,前期十万全球征集平台命名也揭晓了答案——“苏宁云台”,寓意苏宁云商开放平 台。

苏 宁公布的招商方案则透露了将全品类招商,且平台年费、技术服务费、佣金全免,激发了商户极大的热情,目前报名数量已经远超预期。据悉,随后苏宁还将在全国 十大城市巡回举行招商大会,首批入驻商户将控制在5000家,而随着苏宁开放平台12日正式上线,前期已经签约的第一批300家商户已全面投入经营。开放 平台的落地,标志着苏宁已全面转型互联网零售企业。

开放云台 苏宁提速互联网零售转型

苏宁首次采取产品发布会形式在北京水立方举行开放平台发布会,寓意苏宁开放平台以双边免费的模式,引领行业走向蓝海,现场充满互联网元素和氛围, 2000平米的会场来了1000多人。

今 年8月28日,苏宁对外宣传全面转型互联网企业,公布了具体实施的路线图,其中大开放战略就是其核心构成,苏宁云商定位“电商+店商+零售服务商”,计划 将企业自身的商业资源全面云化,进行社会化共享,经营全品类、拓展全渠道、服务全客群。苏宁开放平台的实施,填补了“零售服务商”的定位,由此苏宁的云商 格局全面部署成型。

孙 为民表示,互联网时代是平台经济时代,互联网零售企业或是打造或是依托平台才能有效适应市场,而平台只有开放才能凝聚人气,集聚智慧,也只有开放才能共享 资源,分享价值,真正打造一个充满活力与生机的生态圈。因此,苏宁要打造一个全方位、立体式的,与商户共创、共享、共赢的平台。

“一 个好的平台,既要做到满足用户的正当需求,又要实现商户百分百的盈利;既是用户信任的品质生活购物门户,又是商户信赖的品牌塑造的销售渠道。苏宁就是要打 造这样一个平台。”孙为民强调,苏宁做开放平台是基于互联网的精神开创的一种平台新模式:第一,苏宁将首创O2O式双线开放,充分激活互联网化门店和物 流、金融、推广、IT、售后等云资源模块的优势;第二,苏宁将重点升级消费体验,推出迥异于行业现状的全新售后服务政策;第三,苏宁要打造一个以合作伙伴 共赢为先导、高标准严要求、重秩序讲规则的平台,推出一系列保护合作伙伴利益、保障消费者权益、繁荣行业生态的优惠政策。

易 观国际董事长兼CEO于扬认为,互联网就像我们生活中的水电一样,只是一种工具,不论是传统零售还是电子商务的竞争最终还是要回到零售业的本质——商务。 苏宁从传统零售起家,积累了传统电商所不具备的品牌、门店、供应链、物流等零售核心能力和资源,而开放平台,就是把苏宁的核心零售资源与进驻商户、共享、 开放,提供商户零售整体解决方案,苏宁是真正第一个能做到这一点的平台。

从1.0到3.0中国开放平台的进化

平台1.0到3.0并不是苏宁自身平台的升级版本,而是整个行业平台模式的演变,苏宁易购执行副总裁李斌在发布会上用三维动画形象地总结了开放平台的五年一变革的发展历程。

平 台1.0是2003年诞生的C2C平台,它就类似于“跳蚤市场”,主要由个人和个体商户经营,自行销售商品提供服务,这一模式代表了中国电子商务行业的发 端,具有其阶段性的积极作用,也培育了最早的价格敏感型的网购用户,但同时先天模式的缺陷导致商户良莠不齐、低价导向导致恶性竞争、假货水货泛滥,服务保 障更是无从谈起。李斌旗帜鲜明的表示,在全球范围内C2C平台均已成为电商的非主流模式。

平 台2.0则是2008年诞生的B2B2C平台,和平台1.0最大的不同是经营者不再是个人,而是企业商户,平台也从个人摆摊式的跳蚤市场变为相对规范的集 贸市场,商户向平台缴纳年费、平台使用费、技术服务费和销售佣金,获得在平台上销售的资格,并在平台制定的服务框架下自行提供服务。

平 台2.0部分解决了1.0存在的问题,譬如有了商户的审核,入驻相对规范,但商户本身入驻数量仍不加限制,导致同质化竞争严重,且消费者选择成本比较大。 由于平台2.0完全依托互联网展示和销售,品牌无法形成溢价,而且因为缺少商品的用户直观体验,导致用户选择出错的几率加大。同时,由于平台自身缺乏提供 商业服务资源的能力,更多依靠固定佣金形式获取收益,导致既无法在商户经营的供应链环节中降低成本,反而人为增加了商户的平台经营成本。在消费者服务上, 平台本质上不承担责任,更多是在商户和用户之间扮演法官的角色,导致服务沟通成本增加,权利寻租现象也屡见不鲜。

鉴 于平台1.0和2.0的不足之处,在第三个五年开始的2013年,苏宁推出一种新一代的平台模式——“平台3.0”。李斌将苏宁开放平台用另一个形象的比 喻——“自贸区”,全球商户符合自贸区招商标准,便可免费进驻使用区内物业,享受完全免费政策,同时自贸区向商户提供经营过程中必需的低成本配套服务,如 金融服务、仓储物流服务、中介服务等,商户享有高度的经营自主权和利润分配权,唯一需要遵守的就是自贸区统一的贸易服务法规。

八大园区、七大公共服务构建平台基础生态

据 李斌介绍,“自贸区”是一个全开放的生态系统,由“商业园”、“流量园”、“开发园”、“运营园”、“服务园”、“金融园”、“保险园”、“培训园”八大 园区组成的平台生态园,分别代表商户经营、第三方流量合作伙伴、电商代运营企业、第三方开发者、社会化物流售后客服、第三方金融保险、第三方培训等职能。

李斌表示苏宁将向各类第三方服务机构开放端口,甚至在南京开设代运营园区,只要商户有需求,有资质规范的服务机构都将邀请入驻,加入苏宁开放平台的“易伙伴”计划。

“自贸区”还设立了七大类基础的公共服务,面向商户提供类目规划、店面设计装修、基础流量导入、基础数据服务、即时通讯服务、苏宁认证商品质检服务、第三方交易担保和支付工具等服务,保证商户在入驻平台后能够顺畅的操作交易全过程,这也是平台免费提供的基本服务。

特别值得一提的是,这些基础服务基本是其他平台收取年费和技术服务费的主要途径,但苏宁开放平台这些基础服务将全部免费提供。

亿邦动力网CEO郑敏表示,从整体规划来看,苏宁开放平台的布局已经非常完备,在整个供应链运营环节均建立了平台服务+商户自主服务+第三方服务协同互补的完整生态圈,而商户零成本享受的基础平台服务真正让生意不再难做。

七大云资源、七部基本法催生差异化服务

据 李斌介绍,苏宁“店商+电商+零售服务商”的云商模式,就是将企业自身的商业资源全面云化,进行社会化共享。这种云资源的共享体现到自贸区里,就是在公共 服务外开放的一系列完整的商业配套,向入驻商户和消费者提供“店面云”、“金融云”、“IT云”、“物流云”、“广告云”、“运营云”、“知识云”等增值 服务。

门 店是苏宁区别于传统电商平台最大的优势,目前苏宁拥有1600多家门店构成的店面云资源,到2020年则将达到3500家,既有苏宁EXPO超级店、旗舰 店,也有苏宁自身建设拥有的苏宁广场和苏宁生活广场,入驻线上开放平台的商户将可依托苏宁店面云实现落地,让商户可以自由选择入驻苏宁广场进行品牌展示, 也可选择部分商品进入门店实物展示,或者可以选择通过电子货架、二维码、视频等形式实现虚拟展示,让消费者能零距离体验平台商户的商品,同时门店还将向用 户提供门店自提、门店支付、门店配送、门店鉴定等诸多O2O服务。目前苏宁正在全力打造互联网门店模式,第一代版本将于今年四季度在全国重点城市试点,届 时第一批100家核心门店将向平台商户开放。

苏 宁金融云布局也已基本成型,目前拥有自有第三方支付工具——易付宝,并且设立了小贷公司,能够为广大供应商和消费者提供便捷的金融服务。据了解,苏宁易购 将对入驻开放平台的供应商提供小额贷款,首批投10亿元设立平台信贷资金,向商户提供质押、信用、保理等多种形式的融资服务,年化利率较目前市场有明显的 竞争优势,预计将在9月底开始试点运营。近期,苏宁就将推出面向商户和消费者的基金产品、保险理财产品等基于易付宝账户余额的增值服务。

开 放平台作为苏宁转型互联网企业的重要标志,需要依托强有力的信息IT技术支持。据了解,目前苏宁拥有近4000多人的技术团队,到2015年将超过 10000人以上规模。目前已经在南京、北京成立二大研发中心,还将在上海和杭州再建立两大研发中心,吸纳和孵化互联网最新的研发和应用;今年底苏宁将启 用美国硅谷研究院,研究云计算、语义搜索、大数据应用等电子商务前沿技术。此外,苏宁还将在全国各网络骨干结点投资建设云数据中心,支撑苏宁云服务和开放 平台运行,为商户提供包括云存储、云计算、云应用、商户IT定制服务等云技术服务,其中商业智能、CRM、社交商务、供应链优化等云应用服务也将向第三方 开发者全面开放。

苏 宁“物流云”项目主要由12个自动化拣选中心、60个大型物流基地和5000个以门店为骨干的城市配送点组成,而与之配套的是10000辆自有配送车辆和 50000名快递队伍的建设,将基本全面辐射到全国所有地区。开放平台上线后,苏宁“物流云”也将逐步社会化开放。李斌透露,今年四季度在部分重点城市推 出“云仓储”和“云速递”服务,商户可以对应选择苏宁提供的仓储和配送服务,还可以提供上门揽件和货到付款的服务,相应的资费标准也会低于目前社会化物流 的水平。

此外,苏宁还将推出由全国5000坐席、4000多售后服务网点和2万服务技师、300多家分公司的组建的“运营云”;以及通过苏宁云商学院、在线学习、远程指导、营销培训、专题讲座、业主沙龙等形式组成“知识云”,为商户提供专业化、顾问式的开放服务。

李斌强调,上述七大类云资源服务就是自贸区的商业配套,商户凭自愿原则选取这些增值服务,苏宁商业资源的社会化利用,将秉承更优服务、更低成本的原则,降低商户日常运营的既有成本,提升盈利能力。

除 了苏宁积累的独有商业资源的全面开放外,苏宁开放平台另一个重要特征就是统一服务承诺,具体呈现为自贸区的“七大基本法”。他们分别是“公司法”、“税务 法”、“质量法”、“物价法”、“物流法”、“消费者权益法”、“版权法”。“公司法”要求入驻商户必须拥有法人资质和营业执照;“税务法”:要求入驻商 户必须开具销售发票;“质量法”:要求所售商品必须正品行货,品牌授权,出现假货立即清退永久禁入;“物价法”要求商户必须明码实价,拒绝暴利平价经营, 同时也不能降低服务低价倾销;“物流法”要求订单生成后无不可抗力必须24小时内发货;“消费者权益法”承诺在不影响二次销售前提下售出商品15天无理由 退换货;“版权法”则要求商户商品、图片、视频、肖像等运营元素杜绝盗版侵权。

艾 瑞咨询集团总裁杨伟庆表示,苏宁的平台云资源布局和统一服务承诺均可谓石破天惊,这也是苏宁开放平台3.0有别于其他传统平台的显著特征,在O2O融合, 商户供应链服务共享、托管带来的成本集约,用户体验的提升等方面产生的行业影响将格外巨大,苏宁真正开始用互联网思维和模式开始经营商业。

全国巡回招商 首批控制5000家

发 布会上,李斌将自己比作自贸区的“招商局长”,详细公布了自贸区招商规划和招商政策。李斌表示,2013年-2015年我们主要向大中华区进行全品类招 商,2015年后将向海外招商。按照精选优选的标准,年内苏宁限制招商1万家;2014年控制在5万家;2015年为10万家。

李 斌强调,自贸区招商将秉承品类无限、品牌无限、商品无限,但同品商户有限四大原则,以“品牌+品牌授权代理商+零售商”为主。针对相同商品在同一配送城市 范围内经营的商户数量控制在5家,在保持良性竞争且给消费者对比选择权的同时,也减少不规范商户的进驻带来的同质化恶性竞争,对入驻商户也将根据服务信誉 等评估指标也将采取优胜劣汰的机制。

李斌提出了今年招商的三免优惠政策,即永久免除年费、技术服务费以及百货、日用、图书等重点招商品类佣金,让商户实现零成本入驻。

对于商户的结算账期政策,苏宁将确保T+1的账期政策,即用户确认收货后次日到账,如果商户的服务信誉评级达到要求,或者使用了平台的信贷服务,还可以实现用户支付后即时到账。

据 李斌介绍,北京发布会之后,苏宁整个9月将在南京、上海、广州、合肥、成都、杭州、西安、沈阳、福州、武汉等10个城市陆续召开招商大会,首批招商商户数 量将控制在5000家,目前报名商户标准已远超预期,苏宁将本着精选优选的原则审批入驻,部分商户将作为二期招商储备。

四大核心特征 构筑平台3.0核心优势

在发布会最后,李斌总结了苏宁开放平台3.0的四个差异化的核心特征:双线开放、统一承诺、优选精选和免费政策,并详细阐述了这四大特征对商户和用户的价值。

“双 线开放”传统理解为网上平台和线下门店的全开放,仅从此维度看,对商户来说,将可以通过进驻一个平台,同时抓住两类客群,并且在商品的体验度、服务的满意 度,品牌的信任度上均将大幅度提高;对消费者来说,则意味无论在线上还是线下,均可享用商品的极大丰富化,并在同价的基础上,通过门店端、PC端、移动 端、智能电视端均可实现自由便捷的购物。

李 斌指出,其实苏宁的“双线开放”远非渠道平台的开放,而是苏宁20多年来积累的所有商业服务资源均将全部开放。由于传统互联网平台一般只能提供流量和技术 服务,而对商户来说,不管规模大小,经营必须“麻雀虽小 五脏俱全”,管理压力和成本压力巨大。苏宁平台3.0则为商户提供一整套零售服务解决方案,包括物流、推广、客服、售后、金融、IT等经营模块,真正实现 了商业资源的社会化共享,实现规模效应,降低运营成本。而对用户来说,可以让用户以最优惠的价格购买到最心仪的商品,并且可以多样化满足消费者的购买渠道 需求和最佳时效需求。

在 传统平台上,服务均由商户自行提供,平台更多只是扮演“法官”的角色,代表的是权力。苏宁平台3.0则完全颠覆了这一现状,统一服务承诺,苏宁就是平台所 售商品的法人,承担所有商品质量和服务的终极责任。商户由此得到了苏宁的品牌背书,商品和服务拥有了苏宁自营商品同等的保障,极大提升商户品牌信赖感,提 升销售转化。而对用户而言,统一的服务承诺和苏宁的先行受理,将极大减轻购物后顾之忧。

苏宁对商户的精选优选政策,为平台商户建立了一个良性的竞争环境,不用陷入惨烈的无序竞争,也无需投入巨大成本争夺稀缺的商业资源,从而提升经营的质量。对于用户来说,精选优选能够在保证商品丰富度的前提下,无需被良莠不齐的海量商户选择所困扰,让购物变得简单。

平台免费政策将极大降低商户运营成本,提升盈利能力,获得可持续的发展。而对于用户来说,免费政策将赋予平台商户更多让利的空间。苏宁鼓励商户盈利,但绝不是暴利,真正打造一个正品低价消费者信任的优质平台。

李斌强调,苏宁平台3.0的四个核心特点,一切都是为了创造价值,商户得到发展、用户更加满意,苏宁也能将自身的优势资源实现社会化共享,在商品和消费者之间架设互联网时代的高速公路。服务就是苏宁的唯一产品,开放将为云商时代的苏宁创新服务、创优服务打开更广阔空间。

越秀90亿夺武汉“地王”欲摆脱“广州依赖症”

(每日经济新闻)
继上周京沪连现天价 “地王”后,“地王热”蔓延至二线城市。9月12日上午,备受关注的武汉精武路地块正式出让,最终,越秀地产以总价90.1亿元夺得该地块,楼面价高达12617元/平方米,创下武汉的总价及单价双料“地王”。
记者发现,此次拿下武汉“双料地王”,也是越秀地产首次在土地市场的最大手笔。业内人士认为,如果只依靠广州市场,越秀地产或很难实现公司转型的目标,近年来加快向外地扩张,这也是一个积极的转型策略。

花重金拿地扩张
出让资料显示,武汉精武路地块位于江汉区解放大道、新华路、精武四路、精武东路、江汉北路和精武一路围合的区域,总用地面积182270平方米,土地用途为住宅、商服、科教、公共设施、公园与绿地,建筑面积为71.5万平方米。
值得关注的是,精武路地块起拍总价高达70亿元,起始楼面价约9802元/平方米,超过绿地集团2010年以53.98亿元竞得的武昌车辆厂地块以及襄河北路8778元/平方米的单价地王,未拍卖便已成为武汉新任“双料地王”。
在地块挂出后,包括万科、保利、龙湖、太古、佳兆业等房企均透露拿地意愿,但最终参与角逐的房企仅有金融街、越秀地产、复地以及世茂房地产四家。最终,越秀地产以90.1亿元的总价拿下该地块,楼面价12617元/平方米,创下武汉的总价及单价双料“地王”。
中国指数研究院华中分院市场研究总监李国政认为,精武路地块作为商住混合用地,且商业体量较大,溢价空间不小,加上江汉区限制普通住宅发展,主要支持商业及高端住宅,因此成为地王并不意外。
“越秀地产敢于花重金在武汉拿地,符合目前房企重点布局一二线经济发达城市的趋势。”辉立证券房地产分析师陈耕认为,按照武汉新地王的楼面地价计算,未来项目售价或将达到3万元/平方米,成为武汉最高端的项目。

欲实现全国化布局
作为一家扎根广州的企业,近年来,越秀地产希望摆脱“广州依赖症”。公司陆续在武汉、杭州、沈阳、海口等地扩张,足迹已经遍布全国12个城市。
但根据越秀地产2013年中期业绩报告显示,公司上半年实现的86.16亿元销售收入中,广州区域销售金额为70.45亿元,占比高达81.7%,“大本营”广州依然是越秀地产主要收入来源。
上半年,越秀地产依然在加快扩张的步伐,在广州、杭州和佛山共购入五块地,总金额67.64亿元,如果算上此次以90.1亿元拿下武汉“双料地王”,公司至今拿地金额已经高达154.74亿元,高于越秀地产今年制定的145亿元销售目标。
“越秀地产正逐步从一家小型本土开发商向中型全国化布局企业转型,而中型地产商的门槛是200亿元的销售额,如果只依靠广州市场很难实现这一目标,公司管理层也意识到这一局限性,近年来加快向外地扩张,这也是一个积极的转型策略。”陈耕认为。
为了满足异地扩张的资金需要,越秀地产加快融资步伐。中报显示,公司上半年已完成融资88亿元,其中包括首次发行3.5亿美元5年期和5亿美元10年期定息债券,以及银行借贷约34亿元。但中报显示,公司持有货币现金余额为73.3亿元。
“越秀要实现全国化布局,财务杠杆的提升无可避免,巨大的地价款与开发投入会对公司的现金流与负债率造成压力,因此在积极扩张的同时,越秀地产也应该更重视企业现金流管理。”陈耕表示。