(深圳商报)
一边是“不得不做”商业地产，致力从住宅开发商向城市配套服务商转型；一边坚称为了更好地做住宅而做商业。从万科涉足商业开发的第一天，类似的“条框”就陪伴左右。那么究竟是快速销售还是持有运营，究竟是追求销售数据还是商业溢价，万科的商业模式如何成功落地？至少从万科深圳现有的几个商业项目来说，上述问题，万科并未理顺。因此也给这些项目的后期运营和业主投资风险，埋下了变数。

不“红”的社区商业
“租金90元/平方米，具体还有得谈。”电话另一头是万科商业管理公司招商人员。时间是下午1点，深圳万科红生活广场，记者面前是已经关门的拿渡麻辣香锅，上述招商人员的电话贴在醒目的位置，等待下一个进场者。
这样的等待预计不会太短，同样的时间，在福田多处商场都应该是午餐的高潮，而记者在万科红生活广场观察，一二楼的主力扶手电梯，10分钟内只上下了5个人。
关门的不仅是拿渡，即使是在一楼最外面的街铺，数家餐饮连锁店、饰品店大门紧闭。小黑牛涮涮锅、吉阿婆麻辣烫、哎呀呀饰品，这些都是具有一定知名度的品牌商家。此前号称已签约给乐购网经营的负一层1.8万平方米商业面积至今仍未开业，入口处是垃圾和污水。当记者问起商场里麦当劳餐厅的服务员关于生意状况时，得到的答复是：“这里可能是全深圳生意最差的一家麦当劳。”
资料显示，位于布吉老街附近的万科红商业广场，是万科红的裙楼物业，总商业面积大约4万平方米。项目是深圳万科商业地产布局的第一步，标志着深圳万科开始涉足商业地产领域。此后，万科红更被打造为万科旗下三大商业产品之一，定位社区生活全案和身边精品商街。2011年3月，万科红商铺开售，均价3万元～10万元/平方米，显示开盘当日万科收金约4亿元。
为规避小产权商铺给后期运营的弊端，万科采取的销售方式是在一定年限内，按较高的年回报率进行返租，期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有。年限满后再交给业主自主打理。而以万科红当时5万元/平方米的销售均价来计算，目前低于90元/平方米的月租金，意味着业主的实际回报不足2%，远低于万科在返租期内的回报率。也就是说，按照该实际租金，万科经营该商铺5年满期归还业主后，业主或要接受租金回报率的大幅削减。

旗舰综合体的纸上谈“租”
同样是带返租期5年的销售，期间承诺的回报率是4.4%。这一次的商业项目是壹海城。
由万科与招商联手打造的该滨海综合体，被视为盐田中心区的旗舰综合体。商业面积10万平方米，其中“集中式”购物中心3万平方米，另有公园及海景商业街、16栋独栋商House、艺术中心等。记者了解到，除了待定持有3万平方米的集中式购物中心外，剩下的商业面积，万科全部用产权分割再返租经营的方式销售。“一楼+二楼”的“组合铺”，均价在10万元/平方米左右。
按照上述销售价格和返租期的回报率，意味着当万科将商铺交还给业主时，物业租金应该在400元/平方米以上，才能保证业主收益的平稳。按照美联物业的统计，每平方米400～500元的月租，目前能租到福田中心区商业综合体的次主力店，例如cocopark的二楼，或是新近人气旺盛的连城新天地餐饮。
深圳万科方面对壹海城的散售持有比并未透露具体数字，只是称“选择最佳组合比例。”而对于项目返租期后的租金水准，也持乐观态度。理由是5年足够培育该区域商业氛围。然而，美联物业全国研究中心主任何倩茹认为，“很难预言5年后一个商业综合体的具体租金水平。”商业与住宅最大不同在于，由运营水准而不仅仅是地段决定未来价格走势，“一旦商业体租金水平递减，想扭转颓势难度非常大。”
更直观的比较来自壹海城周边，附近某高端楼盘，开发商自持裙楼商业面积约5000平方米，租金水平大概在300元/平方米，因为租金太高空置了近5年。而壹海城北面的广富百货，定位社区商业，招揽的都是中端服饰和餐饮品牌，租金水平大概在200元/平方米左右，经营状况良好。

缺少的商业细胞
事实上，售后返租这一商业销售模式并不新鲜。作为以销售为主导的商业项目，采取该模式能最大化保证商业部分的现金流回笼。对于业主而言，获得的是返租期内的稳定回报，但是对于开发商而言，因为期限内的租金往往是一次性支付，就相当于售价打折。
有从事商业地产开发的业内人士评价，随着返租进入高峰，售后返租模式的风险也逐渐显现出来。“就像是一颗定时‘炸弹’。”然而，采取该模式后，如何保障业主的权益及防范相应的风险，深圳万科方面至今也没有更多表态。上述业内人士补充，不光是万科，即使是绿地这样的商业地产巨鳄，同样也遭遇过售后返租模式的风险。
对于现在的万科而言，无论以何种方式涉足商业地产，商业运营能力始终是绕不过的环节。在今年的博鳌论坛上，论及国内商业地产开发的主流模式时，华润、万达与新鸿基被指是三种代表。这些房企在开发商业地产时，对租售比例、后期运营保证、投资者风险控制上，都有成熟操作体系。然而，万科从进军商业地产以来，给外界传递的信息却显得模糊且摇摆。甚至有跟随万科的投资者评价：万科血液里缺少商业的细胞。
早些年，做不做商业地产一度被媒体解读为王石与郁亮的微妙较劲，认为后者对于万科商业地产的转型更积极。然而，就在2011年王石开始游学哈佛，万科“郁亮时代”开始后，万科的商业进程也一直保持低调，涉及的商业业态也仅限于旧城改造、社区商业配套等。直至过去一年，万科商业地产才加速扩张，尝试独立操作商业项目。
有接近万科的消息人士指，万科对于做商业地产仍然觉得“不多靠谱”，或许你能保证10年的稳定经营，但是20年甚至更远以后呢？深圳中信城市广场的兴衰就是摆在万科眼前最好的例证。
郁亮在公开场合的最新表态是，不看好商业地产，但是不得不做，为的是满足城市发展中居民日常生活需要的社区功能。但未来万科不会再增加商业地产的比重，因为商业地产面临供应量过剩和电商的双重冲击。万科执行副总裁毛大庆也曾表示，“服务住宅一直是万科给商业地产的划线。”

后年万科商业“迎考”？
为了更好地做住宅而做商业，能否成为万科未来独树一帜的商业地产开发模式？万科方面的说法是，目前公司商业物业中最重要的部分是社区配套商业，此外还有部分区域中心型商业综合体，以及一些酒店、服务式公寓和写字楼。商业资源的占比大约在5%左右，未来会逐步提高，但中期不会超过20%，预计达到20%也需要很长一段时间。本着和城市同步发展的原则，万科在一些核心城市会展开探索，提高商业物业的开发和运营能力。
事实上，就万科在深圳的商业地产而言，包括万科红和万科金域华府裙楼在内的社区商业，目前都面临挑战。前者除了商业氛围培育不善，还可能需要应付返租期后业主投资回报率缩水的风险，后者的空置率居高不下也急需解决。而记者观察到，尽管在万科三大商业产品线中，万科广场与万科红分别定位是“一站式家庭品质生活目的地”和“社区生活全案”，但从深圳龙岗万科广场和布吉万科红的入驻商户来看，都是侧重餐饮连锁店、服侍快销品牌，只是根据项目不同的住宅档次，来提供差异化的商业配套。
公开数据显示，从2014年开始，全国范围内万科即将开业的购物中心将达到18个。其中，广东区域6个，总体量约42万平方米；北京区域4个，总体量约46万平方米；上海区域4个，总体量约29万平方米；成都区域4个，总体量约34万平方米，合计体量约151万平方米。深圳万科广场有望成为万科全国首个开业的购物中心。即便如此，该项目的开业时间也几乎押后了一年。
无论被动或主动，无论是拿地需要或服务住宅，有商业地产运营专家指，万科都必须要迈过商业地产的这道坎。换言之，公司的商业运营能力和专业团队，都将接受进一步的市场考验。而该专家认为，在万科商业模式未落地成功前，依然会以产权分割、散售回笼资金为主，其背后的风险，值得投资者关注。

2013夏季达沃斯论坛于9月11日-13日在中国大连召开。会议期间，大连万达集团董事长王健林接受采访时透露，人的城镇化，对房地产行业来讲，是特别大的机会。
据搜狐财经报道，关于房地产泡沫，王健林透露，有外国媒体或学者放大了房地产泡沫程度。
他指出，不是真正的身处在中国，身处十年或者几年，或者跟行业人成天打交道就不算了解中国房地产行业的现状，而这些知名学者很少到中国，回去发布对中国权威性的判断，仅仅拿着他们国家的开工量，投资量，GDP比重，来判断泡沫大小。
中国不一样。
中国现在城市化率52%，其中还有虚假的成分，还有2亿多没有享受真正的社保，而且还有50在农村，20年里仍然是高速城镇化过程。在这个过程中，城镇化不是房地产，但是回避不了房地产，可以有产业，所以看得见这个市场肯定还得扩大，这是一个不可避免的事实。
对于房地产的未来，王健林表示，房地产调控不能放松，如果完全放任自流，可能真的会有风险。
最好是加大保障房建设，政府抓这块，市场这块适当的让市场调节，现代中央政府提出保障归保障市场归市场，这两句话非常正确。过去以为控制商品房房价能解决穷人居住问题，这个思路完全错了，房价再低，低到5000块钱，买不起房的人依然得不到保障，完全是两个方面的问题，那个就是靠政府拿钱，很低的价钱卖给他，这是必须由政府承担的责任。
现在的方法是最好的方法，保障房现在依然在加，今年又给了几百万套，要是每年500万套的规模不变，三五年之后，保障房的建设就解决了。商品房市场发展最蒙的年代一年也没超过一千万套。就是时间，保障房现在在补课，房地产市场发展，从1995年推出房地产市场改革，到正式建立保障房，15年，所以要把15年课补上需要时间。
而对于拿地成本的高涨，王健林认为，拿到地以后，还能够有一定利润，这就是合适的价钱。是不是将来会更贵了，这只是个趋势。值得一提的是，王健林认为，如何各家企业均能够理解好“人的城镇化”，那么，当前中央积极推进的城镇化对于房地产行业而言是个特大的机会。

北京时间9月10日下午消息，被福布斯评为中国新首富的王健林在接受CNBC独家采访时表示，中国的房产市场不太可能在美联储削减购债规模时遭受流动性紧张的打击。
王健林身为中国最大商业地产开发商大连万达集团董事长，旗下拥有从地产到卡拉OK的一系列资产，并以估测资产净值超过140亿美元跃居中国首富之位。
“流动性紧张会推高利率，但我不认为利率会上涨太多，”王健林指出。“中国房产行业的利润率高于全球平均水平，利润增加1%到2%对大型房产开发商的冲击非常有限。”
新加坡银行大华继显(UOB Kay Hian)的一份报告显示，今年上半年中国房产开发商的毛利为34%。报告还指出，下半年的毛利通常更高。
王健林预计北京会重新聚焦为房产市场降温的措施，且房产公司很快就能被允许进行再融资，以刺激进一步发展。
王健林指出，中国经济目前需要房产市场。“考虑到出口和投资的下降，中国经济从高增长进入温和增长，还有进一步下行风险。”
德意志银行预计中国的城镇化改革将给该国的房产市场带来长期繁荣。德银在报告中指出，城镇化包括开发大型城市群，而不只是几个大城市，这将带动二三四线城市的零售房产商。
王健林也对中国的长期消费前景表示乐观。“这是中国未来经济发展的关键，”他表示。王健林的万达集团拥有57家商场。“到2015年，中国定将成为世界上最大的消费市场，消费规模达30万亿人民币。”

2013年9月9日，由商务部主办，福建省人民政府、厦门市人民政府和商务部投资促进局共同承办的“第17届中国国际投资贸易洽谈会” (简称“98投洽会”)在中国厦门举行。
98投洽会是全球规模最大的投资性展览会，世界华商地产论坛作为98中国投洽会唯一的房地产专业论坛，自2010年以来，已成为中国最具影响力的专业论坛之一。
宝龙地产(HK.1238)荣获本届论坛颁发的2013年度中国地产金钥匙奖年度特别大奖之“年度地产卓越贡献企业大奖”；宝龙集团总裁许华芳先生荣获“中国地产年度影响力人物”。这也是宝龙地产自2011年以来再次获得“中国地产金钥匙奖”。
“中国地产金钥匙奖”经由中国投洽会组委会权威机构与世界华商地产论坛组委会专业机构联合颁发，经过论坛组委会初选推荐入围，再通过专家委员会综合考察，业主评选，对入围企业、楼盘项目及个人名单公开、公正、公平地综合评测，是中国房地产界的最高荣誉之一。
宝龙获得该项大奖，源于业界对于宝龙地产的一致肯定。2013年下半年，宝龙地产在全国运作频繁，自7月份获得江苏淮安商业地块以来，近日又接连在浙江富阳、福建厦门摘牌优质地块，尤其是厦门湖滨水库稀缺商业地块以其高端的商业定位，被视为宝龙升级厦门商业格局之作。同时，宝龙被花旗、东方证券、美银美林等多家机构看好，评级推荐买入。据悉，今年底上海曹路、福建晋江两座宝龙城市广场将正式开业投入运营，使宝龙在全国在运营的购物中心达到15个，在28座城市开发的项目将超过42个。
2013年是宝龙进军商业地产的第十年，98投洽会和世界华商地产论坛此次将两座重要奖项颁于宝龙，无疑是对宝龙十载商业征程的高度褒奖，同时也彰显了宝龙地产对于中国地产界愈加重要的影响力。

仲量联行在《2013年上半年成都房地产市场回顾》的“零售地产市场”中指出：

2013年上半年成都迎来更多全新品牌开设首店。2013年上半年成都零售租赁市场持续活跃，各类品牌拓点积极。由于成都的区域辐射力及中产阶级人群不断扩大，愈来愈多的零售商将成都视为拓展西部市场的重要一站。包括珠宝品牌Ben-Amun，家居品牌Harbor House、Minotti，餐饮品牌鼎泰丰、许留山、汉堡王等均积极落户核心商圈及次级商圈主要优质零售项目，开设其成都乃至西部首店。另外，Tory Burch、Page One、Mulberry、Jimmy Choo、Wagas、百丽宫等品牌亦宣布入驻国际金融中心和成都远洋太古里。受强劲租赁需求推动，核心商圈优质零售物业首层平均租金环比同比均有所上涨。而次级商圈中，部分地段较优、运营较为成熟的项目在几近满租的情况下仍能吸引多家实力品牌以中岛的形式入驻。

新世纪环球购物中心等5个项目落成开业。包括新世纪环球购物中心、银石广场等在内的5个项目落成开业，体量约53万平米，其中新世纪环球购物中心最引人注目。该项目体量约40万平米，汇集了包括乐天百货、H&M、GAP、Uniqlo多家国内及国际知名品牌的旗舰店，以及多家全新品牌，如QDA、Chichi’s及Holly’s等。其余物业，如银石广场及凯德广场-魅力城等，亦对各自区域零售业态形成有力补充。

优质项目重新定义核心商圈；差异化竞争将成亮点。未来12个月，成都预计还将有国际金融中心、成都远洋太古里、凯德广场-天府及世豪广场等多个优质零售项目入市。其中位于核心商圈的国际金融中心及成都远洋太古里将凭借其优质地段和强劲品牌组合重新定义核心商圈。就全市来看，尽管各类品牌进驻意愿强烈，短期内项目集中入市将令竞争进一步加剧，差异化的建筑形态设计及定位招商将成为未来市场上项目竞争中的一大亮点。