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SOHO中国自酿商业散售苦果

多个项目存大量空铺 业态缺统一规划难聚商气

(北京商报报道)记者日前走访多个SOHO中国在京的商业项目发现，凭借区位优势，SOHO中国在京的商铺不愁买家，但其主打的散售模式却因为缺乏统一的业态规划，造成商铺大量空置，甚至沦为商业烂尾。北京商报记者此前调查发现，三里屯太古里客流旺盛，对面的三里屯SOHO却出现了近四成空铺。与经营两重天相对应的是，两大商业项目的平均租金水平相差10倍。
或许是意识到了经营模式存在弊端，此前，SOHO中国方面曾高调宣布多个项目由售转租。北京商报记者走访中关村SOHO发现，仅有农业银行、南洋银行、中国联通营业厅临街的一层商铺在营业，其余商铺均处于关闭状态。上述联通营业厅相关负责人表示，相比其他分店，该店营业额长期处于低位，近期正准备离开。
按照SOHO中国方面的规划，中关村SOHO的B1-3层为商铺，但北京商报记者调查发现，B1层至今未实现正常营业。中关村SOHO相关负责人解释称，底层商铺已全部售出，这之后，SOHO中国就不再插手商铺的经营。
中关村SOHO出现大面积空铺并非个案。北京商报记者调查发现，尚都SOHO、银河SOHO等多个项目也有类似情况。作为“创造了SOHO中国出租历史上奇迹”的银河SOHO目前的境遇也难言乐观。此前，SOHO中国董事长潘石屹曾在公司中期业绩发布会上表示，银河SOHO每月出租接近2万平方米，一个刚完工不久的项目出租率已接近60%。不过实际情况却并非如此。据一位接近银河SOHO的人士表示，由于周边缺乏大型商业项目扶持，加之经营效果不理想，该商业早已由租改售，而且目前有不少业主也在抛售银河SOHO店铺。
北京商报记者了解到，即便出租率较高，但建外SOHO等项目经营现状引发了部分业主的不满。据建外SOHO某服装店负责人介绍，所处的一层店铺月租3万元/月，淡季仅能维持房租，旺季的营业额也仅5万-6万元。
已在建外SOHO营业了四年的一位日本外贸服装店负责人表示，建外SOHO刚落成初期，不少知名企业都选择在此落户，那时商业部分经营不错。不过，近两年随着大企业搬离，建外SOHO的商业部分开始走下坡路。还有商户表示，“建外SOHO有家新商铺，开业半月都没有一单生意”。
目前SOHO中国正尝试改变，开始“由售转租”。SOHO中国CEO张欣不久前曾表示，散售物业的投资回报率降至3%，而付出的房贷利率却高达7%。同时，SOHO中国方面计划，2015年底投资物业评估增值将只占净利润的小部分，而租金将成为盈利的主要来源。不过，SOHO中国发布的最新中期业绩报告显示，租金收入约为8600万元，仅占25亿元营业额的3%。
据一位知情人士透露，SOHO中国散售商铺多以高位价格售出，这也让投资者对购买物业抱有较高期望值，因此业主往往会给店铺设置高租金。比如，中关村SOHO临街商铺租金为18-20元/平方米/天。同时，商铺租金每年约有10%-30%的上涨。由于租金不低、经营压力大，造成了商铺空置率较高。此前，SOHO中国曾每年花费上亿元资金补贴商铺招商。不过，上述消息并未得到SOHO中国方面的确认。

华贸中心零售业务陷客流荒

范思哲等国际大牌相继撤离 部分店铺半月无人光顾

(北京商报报道)与“邻居”新光天地连续多年来销售业绩领跑全国相比，开业五年多的华贸购物中心却没能实现借力，而是沦为落寞的配角。昨日，北京商报记者走访华贸购物中心看到，商场有近1/3空铺，部分营业的店铺也有的长时间不见导购踪影。业主华贸中心招商负责人解释称，商场空置店铺已全部租出，定位将与新光天地互补。
北京商报记者走访看到，在与地铁相通的华贸购物中心地下一层“好吃小街”内，有不少消费者用餐、购物。与之相比，定位高端，主题分别是“绅士大道”、“名媛长廊”、“艺家生活”的1-4层店铺不仅客流稀少，而且每层约有3-6成商铺空置。
据一层西服订制品牌SHARMOON导购介绍，该品牌一天也难有消费者进入，偶然进店的消费者多以购买领带、腰带等配饰为主，鲜有要求订制西服业务的。二层开业已半月的FAMORY婚纱订制店导购表示，开业至今尚未开张。
华贸购物中心曾在开业时引入的范思哲等国际大牌已经相继离开。北京商报记者了解到，尽管有不少品牌依然坚守在商场内但经营大多不乐观。三层某品牌负责人为北京商报记者算了一笔账，该店租金8万元/月，还有“3000元底薪+20%提成”的人力成本和水电等杂费。该店每月平均营业额为10万元，除去各项支出所剩无几。二层某服装品牌导购也表示，进店消费的顾客寥寥，“新顾客很少，大多是回头客”。据悉，该店每月营业额在3万元左右。
与之相对应的是，根据统计，新光天地2008年的销售额为25亿元；2009年33亿元；2010年48.29亿元；到了2012年，新光天地的销售额达到73亿元，除了菜百之外领跑百货同行。
在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利看来，华贸购物中心的开发商北京国华置业有限公司投资的华贸中心项目规划合理，华贸中心的酒店、写字楼、新光天地等高端项目在区域内都发挥了作用，而且每个项目间有不错的协同性。不过相比其他兄弟业态，华贸购物中心的确已经落后。郭增利表示，与地铁相通为华贸购物中心带来了很好的客流支撑条件。“在连接地铁的地下一层有较大客流，说明华贸购物中心具有较强的客流集结能力。”郭增利指出，在北京国华置业引入新光天地并作为主力店后，华贸购物中心有两种经营模式：一是自然延续新光天地的定位与品牌，二是做服务于华贸中心周边写字楼的配套商业。不过，由于华贸购物中心经营思路的摇摆，造成了目前经营尴尬的局面。
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，华贸购物中心本身欠缺商业互动性，整个物业形态缺乏特点。同时，与新光天地专业运营团队相比，华贸购物中心由开发商自己运营，缺乏商业项目的运营经验。华贸购物中心曾与新光天地错位经营，以定制服务为主，但业绩未有较大改观。
王永平表示，由于周边项目多定位高端人群，开发商对华贸购物中心的期望值过高。“如果该项目能放下身段，改为写字楼会明显优于目前的商场经营。”
北京商业经济学会秘书长赖阳认为，此前新光天地由专业的台湾新光三越运营，在品牌结构组合和营销方面优势明显。华贸购物中心由地产商操刀，招商与品牌集聚能力不足。“非专业团队缺乏招商资源和品牌组合能力，即使前期盘活了商业项目也会出现后劲乏力。”

线上服装销售的崛起何以冲击大众型购物中心?

仲量联行中国研究部上海区董事麦哲文在《大中华区物业摘要—2013年第二季度》撰文：
在过去短短的几年间，中国电子商务市场规模已跃居世界第二。当越来越多的消费者选择线上购物而避开实体试衣间时，实体店零售商对于其是否将会落后于电商的担忧也就不难理解了。以服装为例来分析这个问题，我们发现定位于大众市场的购物中心风险最大。
中国线上服装销售规模已非常巨大。据艾瑞咨询（iResearch）估计，2012年中国网购规模为1.18万亿元，其中服装销售占主导地位，达到3,188亿元。更为甚者，据香港利丰公司计算，线上服装销售占中国整体服装销售市场的14.3%，且这一比例在持续增长。由于统计所有实体店服饰销售存在一定的困难，这一比例有可能被夸大。
然而，对于绝大多数人口仍未开始网购的中国来说，这个比例仍令人印象深刻。艾瑞咨询（iResearch）估计，随着中国居民人均收入的增长以及网络的普及，线上服装销售的规模有望于2016年达到9,202亿元。
中国线上服装销售市场有两个突出特点。首先是从消费群体来看，与其他发达国家类似，中国的网购消费群体受教育程度较高，个人收入也高于平均水平。尽管如此，他们的收入仍低于发达国家中产阶级水平。目前绝大多数的中国网购消费群体处于大众消费阶段，尚没有能力频繁购买国际知名品牌。其次，艾瑞咨询（iResearch）估计超过60%的线上服装销售来自于淘宝网等C2C（消费者对消费者）网站。不同于发达国家B2C（企业对消费者）以及专注于品牌商品的主流网购模式，淘宝网里充斥着大量低价、无品牌的服装，这些服装大多存放于卖家家中、通常由卖家自行设计或者直接采购于广东某纺织工厂。这些大众商品对中国追求低价的网购消费群体来说十分理想。同时在很大程度上也与国内低端散售的购物中心中销售的商品重合。这些购物中心造价低廉、维护不善、租户变动频繁且购物体验不佳。以前这些购物中心可以利用高高堆砌的低价服装和配件来吸引客流，而如今由于消费者转向更
为便捷且低价的网店，这些低端购物中心在市场上失去了竞争力。我们认为如今中国许多城市不足以再支持更多的此类购物中心，特别是那些专注于服装销售等直面电商冲击的购物中心。现有的购物中心也有必要改变经营策略，例如增加餐饮、娱乐和服务类租户的比例，同时加大投资提升消费者的购物体验。

顾客体验数据,经受数据沙漠和数据海洋的洗礼

卢克·威廉姆斯 益普索满意度与忠诚度研究（Ipsos Loyalty)

如今的企业所处的时代既面临严峻的挑战，也具有显著的优势。
我们目前生活在一个“顾客体验”的时代，消费者期待你的品牌和产品能够完美地取悦他们。这意味着，你不仅必须要有更优秀的产品，而且还得在品牌和体验方面击败竞争对手。
为了获得定制产品和体验，消费者愿意通过提供关键的东西 – 信息，“在帮助他们方面祝你一臂之力”。忠诚度计划、CRM 数据、调查问卷、社会化媒体和网贴可为各家公司提供充足的顾客数据，以“了解他们内心的想法”。他们渴望搞清楚他们自己及想要的东西。
到目前为止，几乎每家大机构（甚至小企业）都明白对数据的需求及将这些数据转化成洞察的可能性。但我每天在这个方面看到的两个问题却是针锋相对的：
1. 数据沙漠：公司有甚少甚至没有数据，但渴望获得数据。
2. 数据海洋：公司面临数据过多，而且对如何划定优先级、整理数据并整合至其目前商业计划之中毫无头绪。
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数据沙漠
数据沙漠型公司有多种形式，但他们都有“起步较迟（starting late）”的区别。许多这类企业都有简单的商业模式，与客户关系密切，鲜有竞争对手，或者在完全不发达的市场里运营。结果，开展研究的投资回报（ROI）已不如往昔，因为这些企业与其顾客的关系已经非常密切了。
然而，由于商业格局发生变化，顾客也在不断变化着。即使强大的传世品牌也是脆弱不堪的。对了解顾客动机和行为的需求，是放之四海而皆准的。但是，数据沙漠型企业往往会犯以下两种错误中的一种：（1）他们按兵不动，而依然我行我素，或；（2）他们尝试对一切事物进行研究，以期“迎头赶上”，但却没有充分的经验，也并未对他们需要研究完成的事项有一个坚实的愿景。
这类企业尝试无师自通地利用DIY 型网络服务或软件型平台，结果却发现他们的研究缺乏指导真实变化所需的广度和分析。尽管自执行平台的财务成本确实不高，但一旦出现此类失策，时间和精力的损失也是很惨重的。顾客在不断变化，竞争对手也同样如此。

数据海洋
数据海洋型公司面临独特的困境：他们置身于潮水般的数据海洋之中。数据随处可见。由于对该信任什么或从何处开始犹疑不定 ，研究团队疲于应付多个高需求的群体，而几乎没有什么时间来分析和得出结果。数据海洋型公司并非初出茅庐的研究新手，而且并非毫无方向可循；这些企业只是：（1）数据过多；（2）时间紧张，或者（3）上述二者兼而有之。
具有讽刺意味的是，那些人之所以身深陷于数据海洋之中，因为他们本都是身经百战的研究员。他们知道不同类型的研究，无论好坏，而且经常有人向他们征求意见。结果，他们过度劳累，并且人手不足。自执行解决方案尽管成本低廉，但最终会夺走企业宝贵的专业时间。

单一提供商解决方案
有一种好的解决方案可以避免深陷于数据沙漠或数据海洋之中，即寻求研究机构帮助，找到平衡点。然而，服务完善的研究机构具有运行庞大计划的思维领导力、经验和才能并能提供真正的增值洞察，而软件型解决方案研究机构则可降低运营成本。那么，选择哪个合作伙伴才是明智之举？答案当然是选择同时做到上述两点的研究机构合作！
只有最先进的研究机构才能在以下两方面做到最好：软件侧重型解决方案的速度和灵活性，外加业界领先的思维领导力。这种组合可以确保可靠的研究成果，提供具行业知识的专业观点，并提供全面的研究支持，使你能够在竞争中获胜。
使用这种整合解决方案的公司，将在较短的时间里取得更优秀的商业业绩，并节省更多的资金，而同时又不会丧失完全控制权或牺牲质量。

“店顽”助力零售巨头

《 国际金融报 》（ 2013年09月09日   第 06 版）

近期，万达广场、OPA、悦达889广场、NOVO、热风、Lee Cooper、特力和乐、光大通讯等数百个购物中心、百货商场、服饰、数码、家居连锁品牌联合上海君戈网络科技有限公司（下称“君戈网络”）推出了一种全新的基于“店顽”App的消费者进店奖励服务。
消费者在逛街时，只要打开“店顽”App，根据提示进入到实体店铺内或商场指定区域中，无需购物消费就能立即先行获取商家提供的积分奖励。根据品牌和门店所在位置的不同，消费者每进入一家店，一般都可以获取价值几毛钱到几元钱不等的积分；随着逛街进店次数的增加，积分可以不断累积并任意兑换成星巴克咖啡券、手机充值卡、电影票、购物券等一系列消费者需要的礼品。据悉，这种有偿逛街的新型生活方式，在美国、日本等互联网发达国家也正开始风靡，将可能改变传统的逛街购物行为，成为未来一种全新的时尚主流。
随着物质生活的不断丰富，逛街早已不再是一种单纯的购物行为，而变成了一种必要的生活方式。那么，如何给消费者提供一段更有意思的时光或流连忘返的体验，是众多零售商近年来一直在思考的问题。在每一次的购物消费后，拿出会员卡获取商家积分回馈，大家已经不再陌生。但随着商家促销、价格战不断升级，这种传统的顾客忠诚度激励模式似乎都已很难再让消费者提起兴趣，而逐步沦为了鸡肋。“店顽”最大的创新点在于帮助零售商把传统商家对顾客发生消费行为后的让利回馈变成消费前奖励，这将大大激发消费者光顾店铺的频次、回头率和停留时间，使其主动参与店内更多的新品体验、产品互动和促销活动，从而为零售商带来更多的潜在消费者并制造更多的销售机会。
在移动互联网及新技术的武装下，实体零售与电商间的竞争才刚开始。不管王健林与马云的赌局最终谁能胜出，从长远来看，线上及线下将是两种并存的购物渠道，关键还是在于商家如何才能让消费者优先体验并购买自己的产品。

 

万达推出支持大学生创业十年计划

十年计划：500个店铺 5亿元 千名大学生

为缓解大学生就业压力，支持大学生创业，9月7日，万达集团董事长王健林在新闻发布会上宣布，“万达集团支持大学生就业创业十年计划”正式启动：从2013年到2022年，万达集团自身招聘8万名大学生，还将通过万达广场、五星级酒店和文化旅游项目创造30万个大学生就业岗位；投入5亿元创业基金，拿出不少于500个万达广场店铺，支持1000名大学生创业。

在启动仪式上，万达集团副总裁尹海作为企业方代表，同北京大学、清华大学、复旦大学、同济大学、浙江大学、武汉大学、四川大学、西安交通大学、大连理工大学、中山大学等全国十所高校的代表现场签订了“万达集团支持大学生就业创业十年计划”协议书。

解决大学生就业最多企业

就业是民生之本，特别是大学生就业关系千家万户，全社会极为关注。万达集团一直将创造大学生就业岗位作为企业承担社会责任最重要的内容，近5年来，万达集团是全国创造大学生就业岗位最多的企业，已开业万达广场提供直接就业岗位44.9万人，其中大学生12.9万人。今年上半年，针对今年大学生就业尤其困难的情况，万达集团主动发文要求各下属公司增加大学生招聘数量，在去年的基础上至少增加10%比例，使今年招聘的大学生达到近8000人。

据人力资源和社会保障部数据，今年全国有699万名普通高校毕业生，这是新中国成立以来大学毕业生最多的一年，加之今年经济下行，因此是就业形势最严峻的一年，预计有300万大学生难以实现初次就业。为支持大学生就业，缓解大学生就业难，万达集团推出了支持大学生就业的十年计划。按照万达集团目前发展速度，万达每年将招聘8000名以上的大学生，10年累计招聘8万名大学生。万达集团每年开业二十多个万达广场、十几间五星级酒店及部分文化旅游项目，创造大学生就业岗位近3万个，10年累计创造30万个大学生就业岗位。万达集团主要从事商业地产和文化旅游产业，提供的都是城市服务业岗位，其中相当比重是管理岗位，具有工作稳定、收入较高的特点，特别适合大学生就业。

最大力度支持大学生创业

大学生就业难，创业更难，据统计，目前中国大学生创业率只有1%，且成功率极低，与发达国家相比差距巨大。为帮助大学生成功创业，从2014年起，万达集团每年将拿出万达广场50个以上店铺，投入5000万元创业资金，支持100名左右应届大学毕业生创业；10年共拿出500个店铺，5亿元人民币，支持1000名大学生创业。2013年首期创业大学生选拔将在北京大学、清华大学、复旦大学、同济大学、浙江大学、武汉大学、四川大学、西安交通大学、大连理工大学、中山大学等全国十所高校进行。2014年将扩至中国内地31个省区市，每省区市一所高校。

为保证大学生创业成功率，万达集团将采取一系列措施。一是精心挑选适合大学生创业的经营品类，主要为生活服务类和餐饮类；二是万达广场在招商中不再招入与大学生创业项目同业态的商家；三是专门成立创业指导部，招聘专业人才辅导大学生创业。万达广场是炙手可热、一铺难求的经商旺地，优质资源加上精心辅导，万达支持大学生创业必将取得极高成功率。

万达集团董事长王健林表示：万达为了更好地支持大学生创业，还专门成立了基金会，以专业人才和专业服务更实在地支持大学生创业，让更多大学生创业成功。如果万达创业计划今后一二十年能培养出几个十几个连锁经营的一流企业家，这个项目就意义非凡。