• 商业地产“阶段性相对过剩”，但高水平发展商还是太少
• 核心商圈物业依然稀缺，价格坚挺
• 租售并举变为自持为主
• 大数据等技术很快将成为标配而非选配
• 社区购物中心潜力大，物流商贸城水很深
• 超市竞争惨烈，第二轮“触网”
• 线上和线下争夺的边界：餐饮、生鲜

2013年，中国整体零售商业消费疲软
2013 年，中国消费市场受经济增速放缓、需求疲软、控制三公消费等因素叠加影响继续下行，相对而言，黄金珠宝、家电等消费品类表现较好，而服装、日用品等欠佳；网购继续保持高速增长（2013年前3 季度42%），直接分流线下；同时2013年也是传统零售商觉醒的一年，触网成为必然趋势。
2013年中国的社会零售总额达到24万亿。目前来看，虽然电子商务所占的比例不大，约8%，但按当前增长势头，预计到2020年，也就是7~8年之后，中国的零售总额即将达到50万亿，通过电子商务完成的可能大概能占到36%-40%，也就是20万亿来自电子商务。线上电子商务市场的快速增长，将给国内商业地产市场带来巨大冲击。

2013年是零售商转型探索元年
2013 年是零售商转型探索年，众多零售业领头企业率先转型。苏宁率先提出线上线下同价转型，银泰在电商方面推进最早同时和天猫双十一合作O2O；其他公司亦纷纷跟进触网。
在大零售领域，不同品类的电子商务渗透率也各不相同。其中，服装品类里面已有20%的电商渗透率，除却由电子商务触发的新的需求，服装市场正在直面电商的替代竞争。除此之外，箱包、3C家电、图书、化妆品等零售品类为实体店竞争高风险品类，最容易被替代。线上电子商务与线下商业地产的竞争正在这几个细分品类里展开贴身肉搏。

2014 年将零售商电商逐步落地的一年，真正打通渠道、提升效率者将迎来转机
2013 年以来，传统零售企业围绕B2C 转型创新不断，许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP 软件，与微信合作等方式来应对电商冲击，探索新型零售模式；家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价，全网比价等渐成趋势。
2014年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续跟进改变。

 互联网时代，改变了消费者购物行为方式，商业地产的市场机会也受之影响
互联网时代，消费者购物行为随之发生了4个方面的显著变化：购物空间立体化（全渠道购物）、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。

这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击。以王健林最近表态与马云合作的信息来看，大企业间的线上线下互联，将有助于打通线上线下的壁垒。

商业地产供应洪峰已至，呈“阶段性相对过剩”局面，但高水平商业地产发展商寥寥可数。

目前，中国市场上，有三大力量在驱动着商业地产的开发热。一是政府的主导力量。基于对城市发展的需求，政府往往主导着城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为目前开发企业取地的竞争力。

二是市场榜样的力量。一些优质商业项目，特别是购物中心的兴起，高额的销售带来的收益回报，以及在消费者心目中树立良好的品牌效应，都驱使着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。

三是商业地产开发主体的扩容。其中零售商这块，是鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求；住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入商业地产开发行列。商业地产开发商这块是其商业开发和经营经验日渐成熟，进而加大了对商业品牌的复制和扩张。

截至2012年底全国约有3100多家购物中心，累计商业建筑面积已经达到2亿平方米。自2011年开始中国的购物中心增长每年进入300家，以前每年增长都在300家以上。

预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025年，还会有7000家建成开业，届时购物中心将超10000家。因此在当前商业地产领域，特别是在城市综合体是有非常明确的泡沫趋势。

不是所有的企业都适合做商业地产，也不是所有的企业都能做好商业地产。当前有5万多家登记注册的房地产开发企业，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商业的，对人的购物、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业，才可能真正把商业地产做好。这点正如香港陈启宗所言：“至于内地商业房地产市场，机会众多，不见得竞争激烈，因为内地有水平的发展商不多，具潜力的开发商寥寥可数。”

但与此同时，国内同样有一批商业地产开发企业品牌值得我们学习。除却外资的凯德、恒隆、新鸿基等商业地产品牌外，中国内地的万达、华润、中粮，这批品牌基本上形成了自己的一套投资、收益、管控、复制。同时龙湖、万科等一批老牌住宅地产企业也在陆续研发了成熟的商业地产产品线，相信这批品牌开发商的出现，都将成为商业地产市场的重要力量，将逐步成为大众心中公认的企业品牌。

各城市核心商圈的商业物业仍具备高速成长价值
不可否认，电商冲击下的实体渠道价值有所弱化，即使百货等传统业态由于经营模式限制盈利回报下降，还有许多纯服务类（如餐饮、娱乐、美容等）的消费必须依赖实体门店，而品牌商也需要依托实体店展示其形象和功能，因此坐拥旺盛人流的核心地段物业，仍然具备极大的商业价值。在商业物业供给大量增加的背景下，核心商圈的物业租金一路攀升，说明核心商圈物业依然稀缺。

商业地产市场，从租售并举变成自持为主
相比于香港、新加坡、日本、美国等成熟市场，中国内地所处的商业地产跑马圈地原始积累的时代正逐步过去，相当一部分公司通过前些年的散售获得相当大的资本积累。自上世纪90年代中后期，十几年来，从事商业地产开发运营的企业积极探索，有的已经形成了自己独特的经营模式。这些企业正在往新的成熟阶段迈进。
对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。，第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向；那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自持商铺并重的阶段；第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。
当然，在中国的不同市场，商业地产的发展模式也不一样。从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品，这种能够产品一般的持有比率达到50%左右。只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。相信随着市场的不断成熟，将有越来越多的项目进入自持阶段，政府对商业项目散售的审批和监管也会越来越严格。

具备优秀商业开发能力的企业特质：技能均好性、没有短板、运营经验丰富
当前，商业地产仍处于初级阶段高质量产品太少。未来商业物业的竞争将逐渐向运营阶段专业，设计、招商、管理运营带来的溢价十分显著，但因管理经验需要长期积累，却往往为急于求成的开发商和投资者所忽视。
商业地产是一个高经验的东西，所以要注意，经验、知识在哪里?重点在团队和人。
按照陈启宗的商业经营经验，商业地产项目成功的基因四个：地段、设计、建造和管理。四者中的一个共性就是需要高经验的团队。因此，在这样的企业中，企业文化的重要性胜于资本和管理制度。只有留住具备高经验的完整团队，才能保证项目开发和运营过程不出现重大失误和短板。

科技化、大数据成为商业地产的基本配置
进入2013年，无论是购物体验，还是经营管理，固有模式都渐显疲态，零售业已经进入了一个全面的技术商业时代。大数据，Wi-Fi，电子标签，智能货架，自动收银，自动打包，移动互联，线上APP，所有的新技术都在推动传统商业的革新。
虽然我们当前只看到大悦城、银泰、王府井等一批龙头企业正在使用科技化和大数据技术，相信在2014年，这批科技化浪潮将会以惊人的速度大规模进入市场，很快将成为行业标准配置。

艺术、生态、体验式商业成为发展共识，但不会脱离城市功能配套的基本属性
发展到2014年的中国商业地产行业，体验性已经从营销口号转入产品实战。这种商业地产的体验感已经无需细说，各家都有自己的独到想法。从硬件的设计到招商，到运营管理，体验感将会无处不在。在当下行业发展阶段，如果说一家新开的购物中心，还尚未充分考虑体验性的需求，那将是匪夷所思。
但无论是艺术、还是生态、还是高科技，各种体验式的商业地产小趋势的潮流不会改变商业的基本功能。如果商业地产开发商一味讲求体验，标新立异，忽略了研究市场需求和城市功能规划的本质需求，那这样的项目将会是一场灾难。
体验式商业，只会是锦上添花，不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。

在商业地产精细化发展时代，社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏
在很长时间里，中国购物中心曾一度存在盲目追求超大体量、辐射超广域商圈的个案和现象。而随着城市商业副中心规划的逐步推行，区域性购物中心也就是社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏。
经过跑马圈地的粗放型发展之后，未来中国商业地产市场将进入精细化发展时代。这个时代的商业发展模式应更多向香港、日本等成熟市场学习。
香港社区商业发达，其中最重要的一个标志是，社区型购物中心整体占比超过80%。商业的社区化、精致化，小容量的、更有针对性的商业设施和商业模式，增加点对点的商业服务机构，力求服务到人，服务到家庭。

香港的社区商业发展经验主要有如下几条：
1、政府统一规划、开发并运营； 2、经营模式上只租不售，规避小商家营业风险，保证统一经营服务； 3、合理配比社区商业，商业体量不超居住体量11%； 4、以服务社区的中档商品为主； 5、业态配比一般按购物40%、餐饮30%和其他30%设置； 6、商业布局与居住区域分离但不超500米，安排在交通便捷处。
简而言之，社区商业不仅仅是某个便利店，某个洗衣店这么简单，而更应该有规划和商家的合力协作，体现集群效应，餐馆、超市、娱乐、休闲等业态能够相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服务更加标准。

物流商贸城类项目进入精细化、集约化发展时代
物流商贸城这类业态经过10多年的发展，这类业态已经遍地开花。应该说这个对于外行来说，看似蓝海的商业模式，只有走近之后，才知道其中的险恶。今天跟各位分享一组这类业态的经营数据，作为参考。
总体来看，当前要想再涉足这个行业领域，不得不面对下面四个重大挑战。
1、资金壁垒。小规模的集贸市场时代已经过去，发展到当前产业更为集中的物流商贸城时代，开发商必须具备充沛的资金。
2、土地供应壁垒。除却雄厚的资金壁垒之外，政府供地模式的变革也成为这类业态发展的关键困难。进入城镇化发展的2.0时代，各地城市建设进入精细化管理进程。上千亩以上的批量供地模式已成为过去，政府供地更是在前期大刀阔斧的拉开城市发展框架后，在原先的新城、开发区等各类新区已有的土地上进行精雕细琢，在切碎的小地块进行精准的定位。目标是提高土地集约化利用效率，提高土地产出率，减少公共市政基础资源的浪费。因此，在这样的大背景下，若想通过兴建物流商贸城的方式大规模圈地，再分期开发，做好一个再做一个，这样的模式已越来越困难。
3、行业商户资源瓶颈。物流商贸的根本还是商贸业资源，对于普通城市而言，各个行业的商贸资源有限。除非在传统的大交通、大物流等枢纽型城市，这类商贸资源会相对集中。如若一个城市已有稳定的商贸经营场所，若这是大规模兴建商贸城，而不能有效形成周边城市群的集聚，只能依靠本地存量商户资源消化，这样的新增供给在未来数年内都会给城市带来恶性竞争。除非传统商贸市场的搬迁消亡，否则新的商贸市场很难短期成市，经营上会举步维艰。
4、如何应对电子商务购物交易模式的冲击？物流商贸是传统的商品贸易的重要汇聚地。但随着互联网行业的冲击，传统商品贸易正在经历翻天覆地的变革。特别是直接面向终端的020式生产和消费，如若这类互联网效应在某一地区对某一品类形成了成规模的影响和渗透，那么这种冲击将是巨大而颠覆性的。

奥特莱斯成为热点，但已泡沫化
美国在百年间开了不到300家奥特莱斯，而奥特莱斯在中国的发展异常迅猛，2002年底，燕莎集团在北京东四环开始经营中国第一家奥特莱斯，从那时开始到现在，中国已经有四五百家各种各样的“奥特莱斯”，中国的奥特莱斯乱象丛生。
从整体来看，运营奥特莱斯是一个竞争壁垒相对较高的行业。这个行业最需要的是声望、信誉和管理经验。因此，对于一个行业新进入者来说，要想短期内掌握到如此多的资源的难度非常大。关键指标在于：1、拥有成规模数量的品牌供应商渠道；2、快速周转速度；3、基础客源数量；4、进货谈判的溢价能力；5、基础物业条件。上述五大核心资源和竞争力，是确保在奥特莱斯行业制胜的法宝。

各品类零售行业发展态势不一，百货业转型，超市行业并购，新兴业态方兴未艾

百货业转型进入自有品牌时代，从零售商转型为零售制造商，迎接大数据革命
在中国零售业，自有品牌的发展尚处在起步阶段。根据一项针对国内65家主要超市、超大型商场（涵盖内外资，占总市场份额的25%）的专题调研，有60%的企业提供自有品牌产品，但一般自有品牌产品在总销售额中的占比不会超过5%。
在美国超市零售业，自有品牌的销售占比平均在25%左右，在欧洲，这一比例更高达40%甚至是50%。在严酷的市场竞争中，零售商不能仅仅依靠品牌商品来存活，销售品牌商品很难取得价格优势。
因此，发展自有品牌，从“零售商”转型“零售制造商”，这个才是百货业转型的根本方向。由联营转变为自营，对企业的经营能力提出了更高的要求。在联营模式下，百货企业的管理重点是商场运营，而在自营模式下，百货企业要对消费者需求有精准的定位，并担负起采购、商品管理、市场推广、品牌建设的重任。

2013年，银泰、王府井、大悦城等著名商业零售品牌吹起了商业变革的号角。
许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP 软件，与微信合作等方式来应对电商冲击，探索新型零售模式；家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价，全网比价等渐成趋势。2014 年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续跟进改变。

超市业外延式扩张放缓，迎来关店潮、并购潮和触网热潮
总体来看，超市业在一、二线城市出现饱和，三、四线城市逐步成为主战场。
虽然超市行业经营成本越来越高，但由于终端消费者对价格敏感度较高，超市难以通过提价来转嫁成本，要想提升毛利率，只能重视精细化管理。这种精细化管理能力包括对超市购物环境、品类管理、营销策略的提升。除此之外，企业还需要在信息化、供应链方面进一步改善。通过减少采购环节、有效利用资金、建立高效节能的物流配送网络、搭建先进的信息系统、鼓励员工和管理层的有效沟通，达到提升人流、物流、资金效率的目的。
这种调整以沃尔玛最为明显。2013年，超市业掀起第二轮触网热潮。Tesco、永辉、沃尔玛山姆会员商店、大润发、步步高相继自建电商平台，并以门店作为线上的物流配送中心。Tesco、永辉、沃尔玛山姆会员商店、大润发、步步高相继自建电商平台，并以门店作为线上的物流配送中心。

餐饮成购物中心新宠，但受到国家政策调控，正经历痛苦的结构性调整
2013年，很多商业地产项目将餐饮作为救命的最后一根稻草。餐饮行业在国八条出台以前，餐饮行业都是25%的增长，而受这一政策影响，上半年增速在13%到15%左右。另外，人力资源成本上涨百分之百，行业压力还是比较大的。
餐饮行业哑铃形的消费结构将调整，未来将呈现纺锤形的结构，人均价格在20~80元的大众化餐饮将有很好的发展空间。”
相比传统餐饮行业的调整转型，新兴的、具备互联网精神的快时尚餐饮成为很多购物中心的新宠。

线上线下争夺生鲜
生鲜本是实体零售业在与电商抗衡中最有效的武器之一。由于零售行业在2006年开始兴起的生鲜自营，中国的实体零售企业大多在生鲜经营上有自己的一套，在后端供应链和前端陈列、鲜度、包装、分级等上面有了较为丰富的经验。而且确实提高了市场竞争力，提升了业绩，成为一块强有力的吸客磁石。因此，生鲜也是实体零售企业认为电商难以碰触的领域，很简单，老百姓不能因为买个菜买个水果都去网上吧?
但随着顺丰优选、本来生活网等生鲜类电商的强势出击，再加上1号店、京东等也开始朝生鲜领域进军，生鲜开始成为电商争夺的热点，很多农业基地和公司也开始纷纷推出有机蔬菜或定制果蔬的一对一配送服务，并且在市场上有一定的“粉丝”。
更有意思的是，被实体零售一直认为最受限制的供应链问题，生鲜电商们似乎也找到了“互联网模式”在尝试解决。
尽管目前生鲜电商还没有盈利的代表，也没有成功的模式可言，所针对的目标客户也是中高端消费者，但不难预料，很快就会普及到中低端消费者。况且，就算是将中高端消费者截流掉一部分，也够实体零售企业难受的。重要的是，生鲜电商尤其是大电商切入生鲜经营，在短期内并没有盈利压力。
因此，虽然仍是最具差异化的品类之一，很多电商的生鲜配送实际也是与实体卖场合作解决，但从2014年开始，实体卖场里纯粹的生鲜品类和价格上的优势可能将不再是王牌。主食厨房、精细加工……如何在生鲜产品上做足深度加工文章，或许才是再度树立竞争利器的法宝。

儿童类业态蓬勃兴起，正成为购物中心的主流业态
2013年开始，全国已有近百家购物中心先后扩大儿童品牌招商，并对儿童区进行改装升级。随着中国购物中心的调整，日渐兴起的儿童业态正成为购物中心重要组成部分，有的甚至成为核心部分。
儿童业态带来高利润的同时，也成为购物中心拉动家庭型消费及关联商品销售的重要因素。目前儿童零售约占整个儿童业态的20%，儿童体验和教育市场规模占80%。
儿童类业态的兴起，正成为购物中心吸引人流、带来差异化的重要手段。

由《经济观察报》主办的“２０１３中国商业地产价值榜颁奖典礼”在上海落幕。万达集团董事长王健林、宝龙集团总裁许华芳、富力集团商业运营李思源等三人获颁“风云人物”奖。

典礼上，参会专家对目前中国商业地产运营的总体状况进行了剖析，并进一步预测了其发展趋势。

中国社科院研究生城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心研究员陈淮率先指出，商业地产在今后发展的过程中有四大价值：第一，商业地产可提 供城市的整体升级改造；第二，商业地产的发展正在引领和重塑老百姓的消费结构；第三，商业地产承担着让越来越多的中国老百姓成为有产一族的重任。

乐居互联网及电商集团执行总经理陈克逸认为，随着土地资源越来越稀缺，商业地产需要更多地对土地进行智慧经营，更多地激发土地空间的价值。只有这样，房地产行业才能持久地创造价值。

浙江大学管理学院院长吴晓波则认为，原来商业地产成功的关键取决于土地、自有资金、融资能力、品牌店等，但是现在越来越看重开发商的创新能 力。“比如在业态的管理方面，业态的组合，特别是跨传统行业的若干服务的组合，可能变得很重要。因此，可以看到，房地产商今后的发展可能越来越多的要转入 到信息平台的建设，而不是简单地提供硬件。”

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利指出，目前，中国的商业房地产产生了一些泡沫和同质化的负面现象，其根源在于没有很好地完成服务对象所 要求的服务。在整个商业房地产的产业链中，要实现良性发展，需要强调配套服务，形成整体的服务理念。“商业地产真正要实现可持续发展，首先要明确我服务的 是谁，明确各个产品、各个功能之间到底是什么样的协同关系。只有这样才能避免商圈与商圈重叠，项目与项目恶性竞争的状态。”

北京睿信致成管理顾问郝炬认为，中国商业地产正从简单的量逐步向质进行转型，强化体验、精细运营和对接运营，将是中国未来商业地产发展过程中的主旋律.

为期4天的重庆秋交会正如火如荼进行，作为渝派房企巨头的协信集团高层却集体现身上海，在极富盛名的国际金融中心陆家嘴，举办一场名为“星光璀璨 协信之约”的商业发布会，并宣告了五年内将在重庆、上海、无锡等国内众多城市构建50个购物中心，体量共计400万方左右的战略目标。

18日晚，位于上海陆家嘴的丽斯卡尔顿酒店齐聚300余位政府人士、品牌商家、金融界人士及来自全国各地的80多家媒体，见证了这一地产界的盛况。

中国商业地产成熟期刚起步未来前景广阔

协信集团董事长吴旭介绍，协信自1994年创始之初就有着强烈的商业地产基因，在经历了第一代商业地产“商业集散中心”；第二代商业地产“商业综合体”之后，现已形成了极具国际视点和竞争力的第三代商业地产，并打造出高端奢侈品中心——星光68广场；中高端都是时尚购物中心——星光时代广场；以及中高端社区生活方式——星光天地的第三代商业地产星光系列产品。

吴旭称，此次在品牌集合度最高、信息集中度最高的上海举办发布会，表明协信已吹响全国商业布局的号角，秉承商业模式的突破、投融资模式的突破、人力资源模式的突破以及坚持品质、坚持创新的企业经营核心思想，协信集团矢志成为中国商业地产最具核心竞争力、社会影响力和行业创新力的综合开发与产业、商业运营商和服务商。

吴旭认为，一个城市商业地产经营得好、持续发展的数量并不多。中国商业地产成熟期才刚刚起步，未来还会有相当长的发展时间，前景空间巨大。

“作为一家起源于重庆的房地产企业，多年来协信为重庆奉献了众多精品项目，并始终坚持追求永不制造建筑垃圾；让建筑具有品质和品位；让建筑具有生命的理念。”吴旭笑称，这样的理念可能跟他早年学习建筑和美术有关。

据介绍，四年前才决定进军全国的协信集团，近年来飞速发展，其事业版图已扩展到北京、上海、成都、昆明、无锡、镇江、苏州、青岛等城市。目前协信已成为一家年销售收入超百亿，总资产规模逾420亿元，管理体系完善的现代企业集团。

“上海是我最想立足和发展的城市。”吴旭表示，随着事业的发展，集团未来有可能设立长三角总部，并在适当的时候，选择在香港上市。

未来将在国内建50个购物中心商业蓝图显现

在协信集团CEO刘爱明看来，目前市场上关于商业地产是否过量的争议，没有定论。而是跟经济发展水平与未来演变有关。协信集团的商业发展模式，是做商住产集成开发，“集成”是重点，也是做大的战略所在。

刘爱明称，对于擅长做持有型购物中心的协信而言，未来企业的核心增长亦将通过商业持有来实现。同时，商业地产在协信集团业务中所占的开发比例也会在未来有所增加。

作为商业地产运营的资深操盘手，曾经服务恒隆地产20年的王裕强加盟协信后，以协信集团高级副总裁兼协信购物中心发展管理有限公司董事总经理的身份亮相此次发布会。

王裕强说，在过去几年，通过星光68、星光时代和星光天地项目的成功运作，协信商业已与全球一线品牌如Cucci、Armani、BV、Cartier、MaxMara、HugoBoss等建立了良好的合作关系。也与大中华区主要的国际名品代理公司如俊思、彩虹、金邦等旗下数十个国际品牌包括其轻奢系列也建立了多项目的合作关系，而星光时代和星光天地项目里更是汇集了著名的时尚品牌如Uniqlo、Zara、H&M、Gap、优衣库等，以及著名的餐饮商户如Costa、星巴克、KFC、必胜客、华润超市、永辉超市、金逸IMAX电影院、“每克拉美”钻石宫殿等等……

同时，星光时代也获得了一系列Shopping Mall大奖，比如2013年度英国著名的RLI大奖(国际休闲及购物中心大奖)，是本年度国内唯一获奖的商业项目。

王裕强描绘协信商业未来蓝图时表示，协信商业现有经营、在建以及筹划中的城市综合体项目总面积接近200万平方米，计划在2017年达到50个购物中心，总体量400万平方米左右。

王裕强表示，在未来几年，协信商业将陆续开发重庆、上海、镇江、昆明、无锡等城市共计10多个购物中心项目，其中包括重庆解放碑的协信星光广场，位于重庆最核心的CBD商圈，总体量20万方；包括一个预计2014年底开业的5万方顶级奢侈品购物中心；定位为精致商务娱乐休闲购物中心、总体量22万方的上海虹桥项目；定位为都市生活娱乐的购物广场，位于上海闸北、总体量超过27万方的上海市北项目，还有诸如重庆的总部城、昆明、成都、无锡光电园、镇江购物娱乐广场等众多项目。

(中国商网)

世界最大零售商沃尔玛终于将国际资本的触角正式伸向了中国热火朝天的商业地产。

9月15日，中国商报记者从中国购物中心国际论坛第十一届年会上独家获悉，沃尔玛在华购物中心投资开发项目年前已正式启动，两到三年的开发周期内，以沃尔玛购物广场或山姆会员商店为主力店的首批沃尔玛购物中心有望亮相。

但目前，沃尔玛并没有向外界公开披露其购物中心项目的具体进展和开发计划，中国商报记者仅在为数不多的ICSC(国际购物中心协会）、中购联等商业地产行业组织的两次会议上见到沃尔玛亚洲不动产团队的身影，后者亦委婉拒绝采访。

如此的低调姿态与此前同为跨国零售巨头的TESCO（乐购）甫一进军中国商业地产就宣称600亿资金投资、5年内开出80家购物中心的高调做法截然不同。

沃尔玛低调开启中国地产生意

广东梅州市、揭阳市、汕尾市、四会市甚至潮安县，在沃尔玛当年进军中国零售市场的登陆口岸——广东省，由夏必得（Peter Sharp)领队的沃尔玛“小分队”正试图在中国商业地产领域复制当年的零售路线图。

夏必得的正式身份是沃尔玛亚洲不动产有限公司总裁。沃尔玛亚洲不动产有限公司是美国沃尔玛百货公司在亚洲的全资子公司，2011年11月在香港成立，主要负责在亚洲投资开发和运营以沃尔玛购物广场或山姆会员商店为主力租户的购物中心等商业地产项目。

在上述地方政府的官网中，夏必得近来正受到各地方政府父母官的密集“接见”，后者都在会谈中表达希望沃尔玛投资入驻当地。

让这些城市的地方政府或许更高兴的是，夏必得的到来已不仅仅是将一两家沃尔玛的超市大卖场或山姆会员商店带来地方城市，而有可能是落户沃尔玛在华的全新业务项目——沃尔玛购物中心。

购物中心，或称区域型商业综合体正是当前备受国内地方政府追捧的招商引资项目。其热度几近类似上世纪90年代家乐福、沃尔玛等现代连锁超市大卖场初入国门时的一店难求。

但是，从超市大卖场运营延伸到下游的购物中心开发运营，对于沃尔玛而言，却是进入中国市场十多年以来的“头一遭”。

众所周知，从1996年沃尔玛进入中国市场以来，头十年的发展中沃尔玛的网点规模和销售业绩始终落后于家乐福，这除了家乐福凭借中方合作伙伴在国内迅速跑马圈地之外，沃尔玛因政府公关与文化融合的阻碍是其并没出现大规模的开店的原因。

也正是早期难以适应中国商业文化，沃尔玛的商业地产计划也一直未能在中国展开。业内所知晓的是，此前谨慎的沃尔玛并未直接涉足中国的商业地产，而是通过与万达、深国投等地产公司的战略结盟，后者打着“世界500强入驻”的名义在各地方政府手中拿到便宜的土地，万达、深国投等给予作为主力店租户的沃尔玛几乎可忽略不计的最廉价租金和15-20年的长租约，转而从希望与“世界500强比邻”的商户中赚得银子。

但是，如今，随着国内本土零售商的崛起，消费方式的多元化，万达、深国投等地产企业对沃尔玛的依赖日渐减弱，日前的2013年万达商业年会上，万达极力推荐的主力店商户就已是“生鲜打天下”的永辉超市。永辉超市副总裁罗雯霞介绍，从2009年开始，永辉超市就与万达建立了战略伙伴关系，如今永辉超过1/5的门店会开在万达。而除永辉超市外，华润高端超市、家乐福、大润发等都开始成为万达广场主力店的候选之一，开始取代此前沃尔玛为惟一主力店的强势地位。

同时，随着经济的发展，城市商业设施已发生很大变化，超市大卖场业态在经过十多年的迅猛扩张后，在一二线城市几近饱和，对老百姓而言，沃尔玛之类的超市大卖场的新鲜感愈发减淡，人们开始热衷于走进休闲、娱乐、购物一体的购物中心、商业综合体，而不仅仅是单一购物形式的大卖场。对地方政府而言，超市大卖场业态的世界500强招牌或许也不如以往那般诱人。

实际上，中国近年来土地强烈的投资属性加上沃尔玛品牌对周边房产价格的带动作用，其中产生的巨大利润，远数倍于微薄的零售业利润，沃尔玛早已不能不为所动。2010年末，沃尔玛已经实现了首个买地自建项目——大连山姆会员店。

沃尔玛此番低调潜行的购物中心计划已比此前的买地自建更进一步，这已表露沃尔玛正式加入中国商业地产的角逐，要分一杯羹的决心。

“跨界”的现实挑战

9月15日，沃尔玛亚洲不动产租赁和资产管理副总裁潘丽君告诉中国商报记者，目前沃尔玛在华计划开发的资产包会有4家购物中心，除此以外，潘丽君拒绝透露更多的信息。

沃尔玛的谨慎、低调或许在于零售到地产的“跨界”。

行业众所周知的是，世界第三大零售巨头TESCO早在2009年便已高调宣布进军商业地产而随后在去年遭遇英国集团总部紧急叫停，被视为零售商进军商业地产的风险警戒案例。

业内人士表示，作为基业长青的企业，沃尔玛的成功从来与其战略高度分不开，沃尔玛在华进军商业地产是中国零售变局下的大势所趋。“零售行业的下游是地产业，零售企业特别是大型零售企业，必须依赖于大型的商业地产作为支撑，而大型商业地产直接控制了消费者的消费半径和注意力资源，要做零售必须拿下商业地产。”

早在2010年，按中国连锁经营协会的调查显示，由于投资地产回报远高于零售业，亦由于近年来租金上涨和店铺资源争夺厉害，国内零售企业就有超过一半的企业涉足商业地产，而早在2009年就进军商业地产的宜家购地自建的购物中心的土地增值部分已蔚为可观。

在业内人士看来，沃尔玛只有控制商业地产，才可以大范围开店，形成规模效益，也才可以有效发挥规模采购和物流的规模效益，压低和分摊采购成本和物流成本，谋求“天天平价”。

但是，中国房地产市场的现实环境却或许是横在沃尔玛地产生意面前的一道难题。

业内人士表示：“零售巨头涉足商业地产开发，目的就是打破单一经营模式，通过多业态经营以增加利润新增长点、寻找稳定的收入来源。但是从零售业到商业地产领域，毕竟是转型到一个复杂的行业，从团队构成到操作模式沃尔玛都面临全新的搭建，诸如招商资源的积淀、中国购物中心面临过剩的风险、商业地产项目投入资金大、培养期长等都考验沃尔玛的掌控和平衡决策。“沃尔玛能否凭借自有的经营理念做足本土化、属地化，站稳脚跟，还需时间来检验。”

在商业地产“大跃进”的当下，各个城市都在大建购物中心、商业综合体，中购联购物中心年会发布的数据显示，2013年上半年，国内商业地产总的投资额已超过5000亿元，同比增长26%，远超过全国的GDP水平，也超过社会商品零售总额的增长幅度。截至目前，中国的购物中心数量已达3100家，同质化率已达60%。

分阶段开发社区型购物中心

不过，目前看来，沃尔玛并不担心中国商业地产的“过剩”或者“泡沫”。

夏必得认为，当前中国购物中心供大于求的现象在于中国商业地产的开发普遍在陷入规模求大的误区。“中国购物中心开发项目的规模没有与当地社区居民的需求相匹配，而是一次性地将零售空间全部推向市场，因此造成供大于求。”

在国际上，购物中心的发展其实是一个根据需求、销售业绩以及购物中心表现分阶段规划开发、逐年扩建的过程。夏必得表示，沃尔玛将以新的思路、新的模式来寻找中国购物中心市场的发展空间，比如在规模体量上就将“弃大选小”，主打社区型购物中心。

“沃尔玛即将开业的购物中心相对其他购物中心来说，比一般的规模都要小。”夏必得称，“沃尔玛将从小规模的购物中心项目做起，追求购物中心的面积和租户的数量及类型都更加与社区相匹配，最后根据消费需求、业绩销售等情况分阶段逐步开发扩大规模。

在购物中心业态配比上，夏必得强调，沃尔玛购物中心将30%-35%的业态规划为餐饮租户，用以满足消费者新的需求。而由于当前购物中心的新思维是越来越成为一个新的公共场所，消费者越来越愿意在购物中心消费、休闲娱乐，因此，沃尔玛在购物中心的规划及设计上，将非常关注公共服务的设计理念，以便消费者在购物中心里享受非常好的休闲以及消费时光；甚至停车场的设计，夏必得也强调会融入更为人性化的设计。

夏必得透露，沃尔玛的购物中心将强调做成一个“清楚了解消费者的需求，关注消费者的需求和变化，关注影响消费者行为的新技术”的专业的购物链场所，将是囊括最新的融合电子商务和移动商务等有效工具的“未来型购物中心”。

潘丽君也透露，在沃尔玛亚洲不动产项目开发中特别关注两个词：全渠道零售和绿色环保。“沃尔玛今年开始涉足购物中心开发，购物中心将有两到三年的开发周期，因此研发未来型购物中心是沃尔玛目前做的事。”潘丽君表示，沃尔玛在设计其购物中心时，是希望能让消费者在全渠道的转换中能够便捷、无缝地转换。

实际上，此前零售业同行的失败在前并不能阻挡沃尔玛对于商业地产的“野心”。

去年9月，在TESCO（乐购）中国购物中心计划遭遇紧急叫停惊动行业之时，当时为沃尔玛亚洲不动产地产战略和地产开发高级总监的李立新在ICSC（全球购物中心）的大连论坛上公开表示，沃尔玛已从TESCO身上汲取经验和教训，沃尔玛要做掘金中国二三四线城市商业地产的先行者，但不要做先驱者。

中购联购物中心产业资讯中心主任郭增利在接受中国商报记者采访时透露，与TESCO的中国商业地产团队从团购构建、领导力、提供的人才培训都存在问题，购物中心项目本身又不能满足除主力店外的其他租户的要求，导致大量购物中心招商难、空置率非常高不同的是，目前沃尔玛商业地产团队构成都是外资专业地产背景出身，是按国际专业的购物中心模式在操作。而就目前沃尔玛做区域型购物中心综合体的定位而言，也是符合当下生活化的、融入本地社区生活、社会属性的购物中心主流，战略布局层面来看目前是正确的。

对于商业地产投资规模较大，销售和经营周期较长需要长线资金的风险，沃尔玛也并不过分担心。业内人士表示，除沃尔玛卖场能提供稳定现金流外，在国外，商业地产开发大多数都是靠基金支持运作，沃尔玛有望接轨国际购物中心基金融资模式，如果采用成熟的商业地产基金运作则会大大减少地产金融风险。而目前沃尔玛亚洲不动产的团队都深谙商业地产基金融资。

不过，惟一的问题可能是，小型购物中心的定位或许难以满足地方政府追求政绩的“大胃口”，按沃尔玛分阶段开发理念的购物中心也难以切合中国地方政府五年一届的政绩考核速度，沃尔玛对选址的严苛会要求是当地核心的商业地段，但这对地方政府而言，仅仅三到五层的购物中心存在巨大的土地浪费，这就意味着沃尔玛在购地方面与地方政府的议价能力不高，沃尔玛将越来越难从地方政府手中拿到低价的商业用地。

2013年9月3日下午，“跨界•远见——宝能商业品牌战略发布会”在深圳隆重召开，来自全国各地近200位品牌商家代表与媒体记者齐聚深圳福田香格里拉大酒店，共同见证了宝能商业的升华与蜕变。
本次活动正式发布了宝能商业购物中心的产品线，同时与一大批主力商家签订战略联盟协议，这标志着宝能商业的品牌战略已初步成型，并基本完成全国发展的战略布局。

商家巨头集体签约 宝能商业全国发力
此次签约与宝能结成战略发展联盟的主力商家包括：全球餐饮巨头百胜集团、欧洲第一大零售商法国家乐福；拥有121家超市卖场台湾大润发；日本永旺集团旗下室内儿童游乐场莫莉幻想；曾打造了台湾国立海洋馆，现正建设的俄罗斯海参威国家海洋馆的台湾海洋馆专家博成科技；以潮粤菜系为主，融合淮扬菜、川菜等其它菜系的大型高端餐饮连锁粤江春；大型影院中传院线；以“健康时尚、动感阳光”为游乐理念的游乐场所大玩家；集健身俱乐部投资、 管理、健身器材销售、体育用品专卖于一体化全国连锁的公司阳光100健身机构；国内首家连锁溜冰场馆冠军溜冰场；拥有40余家家具连锁店，覆盖20余个城市的高端家具品牌美克美家、showmaker、ASOBIO、安奈儿等重量级商家……国际巨头的签约进驻，进一步奠定了宝能跨界商业品牌矩阵的成型。

计划五年投资1200亿建设40座创新型购物中心
宝能集团副总裁吴永刚先生在会上透露，宝能集团计划用五年时间，投资1200亿元，至2018年开发建设40座创新型购物中心，全部统一自持经营。宝能集团将充分整合现有的品牌、资金、理念、团队等优势，进一步扩大市场占有率，立志成为中国未来领先的地标性城市综合体开发运营商，开发一个项目，树立一座地标，升级一个商圈，繁荣一座城市。
据宝能商管公司总经理张春昊女士介绍，宝能商业的核心理念是“跨界”和“体验”。在宝能的购物中心里，除了传统的购物、餐饮、娱乐功能以外，还融合了海洋馆、演艺大厅、生态农场、高端养生会所、是公益组织聚集地，也是城市生活中心、社交中心。宝能商业通过种种“跨界合作”，实现商业与科技、自然科普、艺术、数码、慈善、互联网等领域的创造性对话，使得体验商业获得全新的生命力和践行力，让广大商家能脱离传统零售的“红海”，跨入体验式商业的广阔“蓝海”。
依托宝能集团21年的快速发展，截至2013年，宝能商业已成功布局深圳、北京、上海、天津、重庆、沈阳、大连、成都、西安、福州、合肥、南宁、乌鲁木齐、石家庄、吉林、扬州、无锡、芜湖、佛山、珠海、韶关、云浮、惠州、揭阳、阳东、肇庆、桂林、赣州等全国28个重点城市，正在开发建设的商业项目15个，总开工面积1000万㎡，总投资超过500亿元人民币。

宝能“跨界商业”模式受热捧，70%为体验业态
宝能商业，开创性地推出“跨界合作”，实现商业与体验的互融，在购物中心里引入文化艺术、生态环保、美食休闲、时尚娱乐、互动数码、圈层社交、自然科普、亲子育乐、健康养生、公益慈善等十大体验功能，实现商业与科技、自然科普、艺术、数码、慈善、互联网等领域的创造性对话，使得体验商业获得全新的生命力和践行力，商业空间不仅是一个购物中心，更是未来的社交中心、娱乐中心、休闲中心、公益中心、生态中心、健康中心、亲子中心、科普中心、文化中心、时尚中心。
签约嘉宾台湾博成海洋馆董事长杨三品先生表示，“非常看好宝能跨界商业这一全新商业发展模式，有效实现了商业和生活体验的多元融合，能引导消费者在购物中心各个功能版块间合理流动，产生复合效应，满足全客层一站式体验消费的需求，形成独一无二的竞争优势。” 可以说，宝能商业的运营模式，真正做到商业与城市、商家、消费者的多方共赢。
宝能商管公司总经理张春昊女士表示，以百货为代表的传统商业，其零售类业态的占比能达到70%-80%；而在以“跨界商业“为主导的宝能体验式购物中心中，以休闲、娱乐、科普、教育、艺术、养生、健康、生态等业态为代表的体验式商业，占比可达到70%甚至更高。宝能商业的核心，是增加人们购物过程中的愉悦体验，形成复合消费和随机消费，从而提高客单价，令零售商业焕发全新的活力！
资料显示，宝能集团正在运营和筹建中的创新型自营商业品牌包括：大型影院“中传院线”、高端餐饮“粤江春”、具国际水准的室内海洋馆、大型欧洲品牌集合店、顶级演艺秀场，儿童职业体验馆、室内真冰场、艺术剧院等。

“宝能天地“等四大产品线亮相
大会发布了宝能商业四大产品线：奢华CBD型的“宝能环球汇”、新兴城市综合体“宝能天地”和 “宝能广场”、欢乐社区型的“宝能新都荟” 。
宝能商业目前已启动的15个项目分别位于深圳、沈阳、天津、无锡、扬州、芜湖、合肥、赣州、南宁、广州、韶关、惠州、云浮等城市的热点商圈，购物中心平均面积为15-20万平方米，符合国际购物中心黄金法则，全部按国际最先进业态进行建设。以市场需求为导向，从区位商圈、经营主题、功能组合、动线分布、品牌组合等方面进行前置性的经营诊断和个性定位，今后每年保持8至10个商业项目推出，保证快速开场、旺场、稳场。

近期部分重点项目介绍：
沈阳宝能环球汇 “金廊”皇冠上的明珠
沈阳宝能环球汇• 购物中心位于金廊商圈轴心青年大街，购物中心总面积为25万㎡,地上五层，地下两层，项目将打造成国际高端时尚零售、全客层餐饮、体验娱乐、人文休闲的奢华SHOPPING MALL。

芜湖宝能天地 带海洋馆的家庭亲子体验乐园
芜湖宝能天地购物中心位于江北集中区核心区位，毗邻城市主干道和谐大道和皖江大道，购物中心总面积为45万㎡，分两期开发。芜湖宝能天地融合了自然、海洋概念与生活的全新规划，场内以水、景观绿植、自然、光影为四大主题规划，将打造成为汇聚环球美食、家庭时尚购物、运动休闲、互动娱乐等功能的体验式景观购物公园，70%以上为体验业态。

天津宝能天地 都市型家庭体验消费目的地
天津宝能天地购物中心位于东丽片区，紧邻外环线，毗邻华明示范城镇，商业体量23万㎡，项目将打造成为汇聚环球美食、家庭时尚购物、运动休闲、互动娱乐等功能的体验式景观购物公园，引进品牌包括五星级国际影院、真冰场、4D多功能体验馆、儿童职业体验中心、KTV、顶级水疗SPA、万国美食等8大顶级体验业态，并斥巨资打造海洋馆、奢华天幕等体验空间，成就天津又一城市体验消费目的地，预计于2015年开业。

天津宝能新都荟 最接地气的社区生活中心
天津宝能新都荟•购物中心是红桥区第一高楼（143米）天津宝能科技广场的商业裙楼部分，拥有3万㎡商业体量，针对周边社区居民精心设计业态组合，将引进10000平方米大型国际品牌生活超市、3000平方米五星级国际影院、5000平方米儿童主题商业群落、 2000平方米美容美发中心和近20家各式特色美食餐厅等国际前沿业态和品牌，旨在为宝能科技广场5公里范围内的70万社区居民和产业园白领上班族打造一个集购物、餐饮、休闲娱乐和生活配套为一体的一站式消费场所，预计于2014年开业。

无锡宝能环球汇 30万㎡购物中心筑就奢华高地
无锡宝能环球汇•购物中心，位于太湖新城，紧领市政府，属地铁上盖物业，,引入国际理念，融入当地文化、生态等表现手法以风、花、雪、月、诗为五个主题将5个地块联系在一起，使超大型高端精品购物中心形成了独特的风情BLOCK商业，构成了整体独特的B－Business（商业)、L－Lie fallow(休闲)、0－0pen(开放)、C－Crowd(人群)、K－Kind(亲和)的购物休闲街区空间。

惠州宝能天地
惠州宝能项目座落于国家级4A风景区——罗浮山生态旅游区，打造融OUTLETS、商业风情街、度假公寓、别墅、酒店、商务及文化配套服务等为一体的休闲度假旅游商业项目。

韶关宝能天地
韶关宝能项目位于丹霞山旅游风景区，项目定位于南中国首席丹霞休闲度假生态体验旅游商业，西靠丹霞山世界自然遗产，集观光、休闲、度假、娱乐、商务、会议为一体，打造涵盖OUTLETS、商业风情街、白金级酒店、别墅、国际会议中心、主题娱乐设施、文化体验中心、健康养生会所的珠三角一站式丹霞世界自然遗产度假地。

9月12日-13日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同主办的2013中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十届中国房地产品牌发展高峰论坛在北京国际会议中心举行。
会议发布多份TOP10企业榜单。

2013中国商业地产公司品牌价值TOP10
万达(大连万达集团股份有限公司)
宝龙(宝龙地产控股有限公司)
华润置地(华润置地有限公司)
圆融集团(苏州圆融发展集团有限公司)
隆基泰和(隆基泰和实业有限公司)
五洲国际(五洲国际控股有限公司)
东方银座集团(东方银座集团中国有限公司)
钰龙集团(钰龙集团有限公司)
步步高置业(步步高置业有限责任公司)
银泰置地(银泰置地（集团）有限公司)

2013中国商业地产项目品牌价值TOP10
万达广场(大连万达商业地产股份有限公司)
宝龙城市广场(宝龙地产控股有限公司)
华润万象城(华润置地有限公司)
圆融（时代）广场(苏州圆融发展集团有限公司)
泰禾广场(泰禾集团股份有限公司)
和道国际(隆基泰和实业有限公司)
昆明广场(云南同德实业集团有限公司)
东方银座中心城(东方银座集团中国有限公司)
重庆高科·重庆涉外商务区(重庆高科集团有限公司)
丰隆城市中心(苏州豪城建屋置业有限公司)

(深圳商报)
一边是“不得不做”商业地产，致力从住宅开发商向城市配套服务商转型；一边坚称为了更好地做住宅而做商业。从万科涉足商业开发的第一天，类似的“条框”就陪伴左右。那么究竟是快速销售还是持有运营，究竟是追求销售数据还是商业溢价，万科的商业模式如何成功落地？至少从万科深圳现有的几个商业项目来说，上述问题，万科并未理顺。因此也给这些项目的后期运营和业主投资风险，埋下了变数。

不“红”的社区商业
“租金90元/平方米，具体还有得谈。”电话另一头是万科商业管理公司招商人员。时间是下午1点，深圳万科红生活广场，记者面前是已经关门的拿渡麻辣香锅，上述招商人员的电话贴在醒目的位置，等待下一个进场者。
这样的等待预计不会太短，同样的时间，在福田多处商场都应该是午餐的高潮，而记者在万科红生活广场观察，一二楼的主力扶手电梯，10分钟内只上下了5个人。
关门的不仅是拿渡，即使是在一楼最外面的街铺，数家餐饮连锁店、饰品店大门紧闭。小黑牛涮涮锅、吉阿婆麻辣烫、哎呀呀饰品，这些都是具有一定知名度的品牌商家。此前号称已签约给乐购网经营的负一层1.8万平方米商业面积至今仍未开业，入口处是垃圾和污水。当记者问起商场里麦当劳餐厅的服务员关于生意状况时，得到的答复是：“这里可能是全深圳生意最差的一家麦当劳。”
资料显示，位于布吉老街附近的万科红商业广场，是万科红的裙楼物业，总商业面积大约4万平方米。项目是深圳万科商业地产布局的第一步，标志着深圳万科开始涉足商业地产领域。此后，万科红更被打造为万科旗下三大商业产品之一，定位社区生活全案和身边精品商街。2011年3月，万科红商铺开售，均价3万元～10万元/平方米，显示开盘当日万科收金约4亿元。
为规避小产权商铺给后期运营的弊端，万科采取的销售方式是在一定年限内，按较高的年回报率进行返租，期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有。年限满后再交给业主自主打理。而以万科红当时5万元/平方米的销售均价来计算，目前低于90元/平方米的月租金，意味着业主的实际回报不足2%，远低于万科在返租期内的回报率。也就是说，按照该实际租金，万科经营该商铺5年满期归还业主后，业主或要接受租金回报率的大幅削减。

旗舰综合体的纸上谈“租”
同样是带返租期5年的销售，期间承诺的回报率是4.4%。这一次的商业项目是壹海城。
由万科与招商联手打造的该滨海综合体，被视为盐田中心区的旗舰综合体。商业面积10万平方米，其中“集中式”购物中心3万平方米，另有公园及海景商业街、16栋独栋商House、艺术中心等。记者了解到，除了待定持有3万平方米的集中式购物中心外，剩下的商业面积，万科全部用产权分割再返租经营的方式销售。“一楼+二楼”的“组合铺”，均价在10万元/平方米左右。
按照上述销售价格和返租期的回报率，意味着当万科将商铺交还给业主时，物业租金应该在400元/平方米以上，才能保证业主收益的平稳。按照美联物业的统计，每平方米400～500元的月租，目前能租到福田中心区商业综合体的次主力店，例如cocopark的二楼，或是新近人气旺盛的连城新天地餐饮。
深圳万科方面对壹海城的散售持有比并未透露具体数字，只是称“选择最佳组合比例。”而对于项目返租期后的租金水准，也持乐观态度。理由是5年足够培育该区域商业氛围。然而，美联物业全国研究中心主任何倩茹认为，“很难预言5年后一个商业综合体的具体租金水平。”商业与住宅最大不同在于，由运营水准而不仅仅是地段决定未来价格走势，“一旦商业体租金水平递减，想扭转颓势难度非常大。”
更直观的比较来自壹海城周边，附近某高端楼盘，开发商自持裙楼商业面积约5000平方米，租金水平大概在300元/平方米，因为租金太高空置了近5年。而壹海城北面的广富百货，定位社区商业，招揽的都是中端服饰和餐饮品牌，租金水平大概在200元/平方米左右，经营状况良好。

缺少的商业细胞
事实上，售后返租这一商业销售模式并不新鲜。作为以销售为主导的商业项目，采取该模式能最大化保证商业部分的现金流回笼。对于业主而言，获得的是返租期内的稳定回报，但是对于开发商而言，因为期限内的租金往往是一次性支付，就相当于售价打折。
有从事商业地产开发的业内人士评价，随着返租进入高峰，售后返租模式的风险也逐渐显现出来。“就像是一颗定时‘炸弹’。”然而，采取该模式后，如何保障业主的权益及防范相应的风险，深圳万科方面至今也没有更多表态。上述业内人士补充，不光是万科，即使是绿地这样的商业地产巨鳄，同样也遭遇过售后返租模式的风险。
对于现在的万科而言，无论以何种方式涉足商业地产，商业运营能力始终是绕不过的环节。在今年的博鳌论坛上，论及国内商业地产开发的主流模式时，华润、万达与新鸿基被指是三种代表。这些房企在开发商业地产时，对租售比例、后期运营保证、投资者风险控制上，都有成熟操作体系。然而，万科从进军商业地产以来，给外界传递的信息却显得模糊且摇摆。甚至有跟随万科的投资者评价：万科血液里缺少商业的细胞。
早些年，做不做商业地产一度被媒体解读为王石与郁亮的微妙较劲，认为后者对于万科商业地产的转型更积极。然而，就在2011年王石开始游学哈佛，万科“郁亮时代”开始后，万科的商业进程也一直保持低调，涉及的商业业态也仅限于旧城改造、社区商业配套等。直至过去一年，万科商业地产才加速扩张，尝试独立操作商业项目。
有接近万科的消息人士指，万科对于做商业地产仍然觉得“不多靠谱”，或许你能保证10年的稳定经营，但是20年甚至更远以后呢？深圳中信城市广场的兴衰就是摆在万科眼前最好的例证。
郁亮在公开场合的最新表态是，不看好商业地产，但是不得不做，为的是满足城市发展中居民日常生活需要的社区功能。但未来万科不会再增加商业地产的比重，因为商业地产面临供应量过剩和电商的双重冲击。万科执行副总裁毛大庆也曾表示，“服务住宅一直是万科给商业地产的划线。”

后年万科商业“迎考”？
为了更好地做住宅而做商业，能否成为万科未来独树一帜的商业地产开发模式？万科方面的说法是，目前公司商业物业中最重要的部分是社区配套商业，此外还有部分区域中心型商业综合体，以及一些酒店、服务式公寓和写字楼。商业资源的占比大约在5%左右，未来会逐步提高，但中期不会超过20%，预计达到20%也需要很长一段时间。本着和城市同步发展的原则，万科在一些核心城市会展开探索，提高商业物业的开发和运营能力。
事实上，就万科在深圳的商业地产而言，包括万科红和万科金域华府裙楼在内的社区商业，目前都面临挑战。前者除了商业氛围培育不善，还可能需要应付返租期后业主投资回报率缩水的风险，后者的空置率居高不下也急需解决。而记者观察到，尽管在万科三大商业产品线中，万科广场与万科红分别定位是“一站式家庭品质生活目的地”和“社区生活全案”，但从深圳龙岗万科广场和布吉万科红的入驻商户来看，都是侧重餐饮连锁店、服侍快销品牌，只是根据项目不同的住宅档次，来提供差异化的商业配套。
公开数据显示，从2014年开始，全国范围内万科即将开业的购物中心将达到18个。其中，广东区域6个，总体量约42万平方米；北京区域4个，总体量约46万平方米；上海区域4个，总体量约29万平方米；成都区域4个，总体量约34万平方米，合计体量约151万平方米。深圳万科广场有望成为万科全国首个开业的购物中心。即便如此，该项目的开业时间也几乎押后了一年。
无论被动或主动，无论是拿地需要或服务住宅，有商业地产运营专家指，万科都必须要迈过商业地产的这道坎。换言之，公司的商业运营能力和专业团队，都将接受进一步的市场考验。而该专家认为，在万科商业模式未落地成功前，依然会以产权分割、散售回笼资金为主，其背后的风险，值得投资者关注。